Autor: Estudio Contable Lombardi & Lombardi
SÍNTESIS DEL RECIENTE RÉGIMEN ESTABLECIDO POR RESOLUCIÓN GENERAL AFIP Nº 2820/2010
Mantiene la vigencia el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), en el que debían inscribirse los que intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles.
Extiende los alcances de dicha norma a operaciones de Locadores de Inmuebles.
Modifica el monto para quienes desarrollen emprendimientos inmobiliarios, por cuenta propia y sin la intervención de inmobiliarias, para que estén obligados a inscribirse.
Implementa un control sobre las locaciones y/o cesiones de derechos reales sobre inmuebles, habilitando un régimen de información para locadores o cedentes de dichas operaciones.
REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS
A - SUJETOS OBLIGADOS A INSCRIBIRSE EN EL ROI
- SUJETOS OBLIGADOS A INSCRIBIRSE EN EL ROI si realizan o intervienen en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles.
- Las personas físicas, Sucesiones indivisas, Sociedades, Empresas, Fideicomisos, Condominios, Asociaciones,
- Entidades de cualquier clase, constituidos en el país y Empresas pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.
B - OPERACIONES COMPRENDIDAS
a) La intermediación en la compraventa y/o locación de inmuebles, percibiendo una comisión y/o honorario.
b) La locación de inmuebles por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que efectúen las operaciones mencionadas en el inciso a) precedente.
b.1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, por dichas operaciones en su conjunto sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
b.2. En el caso de inmuebles rurales los mismos tengan una superficie igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
c)El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación a que se refiere el inciso a) del presente artículo, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
c.1.Se efectúen más de TRES (3) operaciones durante el año fiscal, o
c.2. el monto involucrado en su conjunto supere los TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000.-), teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda.
d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, stands, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
e) La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos, excepto hipoteca, un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
f) La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales, excepto hipoteca, cuya superficie, resulte igual o superior a TREINTA (30) hectáreas.
C - SOLICITUD DE INCORPORACIÓN AL "REGISTRO". EMPADRONAMIENTO
Los sujetos obligados deberán EMPADRONARSE en el "ROI", en forma individual por cada tipo de operación comprendida, dentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de reunidas las condiciones previstas.
De producirse modificaciones respecto de los datos informados conforme lo dispuesto los sujetos empadronados deberán registrarlas, dentro del plazo de DIEZ (10) días hábiles administrativos de producidas.
RÉGIMEN DE INFORMACIÓN
A - SUJETOS OBLIGADOS.
Deberán cumplir con el régimen de información:
- Los sujetos obligados a empadronarse en el ROI, que asuman el carácter de locador, cedente o similar, en las siguientes operaciones:
-- La locación de inmuebles por cuenta propia o con la intervención de Inmobiliarias, cuya rentas brutas devengadas a su favor, por dichas operaciones en su conjunto sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales. Y de inmuebles rurales cuando los mismos tengan una superficie igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
-- La locación de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, stands, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
-- La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos, excepto hipoteca, un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
-- La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales, excepto hipoteca, cuya superficie, resulte igual o superior a TREINTA (30) hectáreas.
B - EXCEPCIONES
No corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:
a) Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
b) Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.
c) Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la Ley N° 26.356.
C - INFORMACIÓN A PRESENTAR...
I - RESPECTO DEL INMUEBLE
II - RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES
III) RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN Y/O CESIÓN
Una copia del acuse de recibo de la transacción efectuada por internet deberá ser entregada al locatario
PLAZOS PARA INFORMAR
Mensualmente: El día 26 del mes inmediato siguiente a aquel en que, se verifiquen la sujeción al presente régimen.
Mensualmente: Hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se modifiquen los contratos.
Anualmente: El día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información.
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar "SIN MOVIMIENTO"
RETENCIÓN DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Los Agentes de retención, conforme RG N° 830, respecto de las operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.
A los fines de la determinación de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes supuestos:
a) El locador no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento aludida en régimen de información.
b) Los datos de la constancia entregada por el locador no coincidan con los obtenidos de la consulta realizada a la AFIP.
VIGENCIA
Las disposiciones entran en vigencia a partir del 02/08/2010 hasta 31/08/2010.
Los contratos celebrados con anterioridad al 02/08/2010 y en tanto estén vigentes, el plazo será hasta el 30/09/2010.
PREGUNTA Y RESPUESTA REALIZADA EN A. TRIBUTARIAS.
PREGUNTA:
Una inmobiliaria (código 702000) que realiza operaciones de alquiler con bienes ajenos, a cambio de una comisión, ¿DEBE DENUNCIAR DICHAS OPERACIONES VÍA INTERNET O LA OBLIGACIÓN DE INFORMAR ES EXCLUSIVAMENTE PARA LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN REALIZADOS CON BIENES PROPIOS?
RESPUESTA:
Por el hecho de intervenir en operaciones de locación y/o compraventa de inmuebles, la inmobiliaria se encuentra obligada a empadronarse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias. Los intermediarios deberán cumplir con el régimen de información previsto en el Título II de la Resolución General Nº 2820, siempre que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar, en las operaciones de locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que efectúen las operaciones de intermediación, cuando las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso, condómino- por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a ocho mil pesos ($ 8.000) mensuales. De no ser la inmobiliaria locadora de los inmuebles no debe informar, sólo debe empadronarse.
PREGUNTAS FRECUENTES REALIZADAS A AFIP.
(VER RESPUESTAS: http://www.afip.gov.ar/genericos/guiavirtual/buscador_resultados.aspx?q=2820&filtro=1)
1)¿Cómo debe proceder un locatario que no está obligado a consultar la constancia de empadronamiento, por ser el importe de su contrato menor a $8000, siendo que sumados los alquileres del locador con otros locatarios superan este importe?
2)Dentro de las operaciones a informar, ¿se encuentran obligadas las playas de estacionamiento?
3)Un inmueble rural en el cual fue cedida la nuda propiedad con reserva de usufructo a título gratuito, ¿se encuentra alcanzado por la R.G. 2820? ¿Quién debe informar el contrato celebrado?
4)En aquellos casos en que el contrato de alquiler del inmueble es celebrado por una inmobiliaria que actúa en nombre y representación del titular ¿por mandato, representación o similar-, ¿sobre quién recae la obligación de empadronarse e informar en el Registro de Operaciones Inmobiliarias?
5)¿Cuál es el alcance de la excepción contenida por el inc. a) del Artículo 8° de la R.G. 2820?
6)¿Existe alguna excepción a la obligación de empadronamiento?
7)Una persona física se encuentra alcanzada por las operaciones detalladas en el Artículo 2° de la R.G. 2820, pero no le correspondía por la RG 2168, ¿hasta cuándo tiene plazo para empadronarse?
8)¿Corresponde aplicar la retención que establece el artículo 14 de la RG 2820 cuando el locador o arrendador sea monotributista?
9)¿Los arrendatarios tienen alguna obligación en relación a lo dispuesto en la RG 2820/2010? ¿Se deben empadronar o cumplir con algún régimen de información?
10)En el caso de un sujeto empadronado en el Registro por poseer alquileres que superan los $8000 mensuales, ¿debe informar todas las locaciones, incluso aquellas que no superan los $8000 o únicamente aquellas que superan dicho importe?
11)¿Quién debe cumplir con las disposiciones de la RG 2820/2010 en el caso de un condominio que no se encuentra obligado a inscribirse ante AFIP, por realizar una locación exenta en IVA?
12)En el caso de realizar pagos anteriores al 30/9/10, ¿corresponde aplicar la retención ya que el titular del inmueble tiene plazo hasta dicha fecha para realizar la presentación de la información?
13)¿Qué información debo suministrar y cómo debo hacerlo?
14)¿Quiénes deben cumplir con el régimen de información?
15)Evento 2673 - ¿Qué validaciones realiza el sistema para no permitir realizar la transacción?
16 ¿En qué consiste el régimen de información que incorpora la RG 2820/10?
17)¿Cuáles son las principales modificaciones y vigencia de la RG 2820?
18)Un sujeto cedió la nuda propiedad en forma gratuita del campo a su hijo, reservándose para él el usufructo, explotando el campo bajo el régimen de aparcería agrícola. ¿Quién es el sujeto obligado a inscribirse en el ¿Registro de Operaciones Inmobiliarias¿? ¿el padre (usufructuario) o el hijo (nudo propietario)?
19)¿Para qué regimenes de retención se aplica la distribución de las retenciones establecida en la RG N° 2761/10?
Autor: Estudio Contable Lombardi & Lombardi
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