El colega Carlos Enrique Spina aborda nuevamente el tema de la locación de inmuebles y su tratamiento en los distintos gravámenes tanto nacionales como provinciales. Dada la gran cantidad de consultas que habitualmente recibimos, nos parece de suma utilidad este nuevo trabajo para información general de todos los interesados.
A la hora de tributar, las locaciones de inmuebles generalmente provocan dudas razón por la cual resulta conveniente hacer un breve racconto sobre el tratamiento del mismo en los principales tributos nacionales y provinciales.
Encuadre jurídico
No nos detendremos mucho en el encuadre jurídico de las locaciones de inmueble pero conviene hacer una pequeña tipificación emanada del Código Civil (Títuo VI Artículos 1493 al 1647bis).
Conforme a dicho cuerpo legal: habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.
Pensamos que esto alcanza para el definir de qué estamos hablando, lo cual tendrá importancia, fundamentalmente en la distinción de los derechos reales y el tratamiento en el IVA.
Impuestos Nacionales
Impuesto Al Valor Agregado
Nos referiremos a las locaciones no realizadas por el Estado y sus dependencias, las que se encuentran, en general, exentas.
Por imperio del artículo 7, inciso h), apartado 22, reglamentado por el artículo 38 del Decreto Reglamentario, se encuentran exentas las siguientes locaciones:
l De inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación del locatario y su familia.
l De inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
l De inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22016.
l Las restantes locaciones en tanto el valor del alquiler, por unidad y locatario no exceda de $ 1.500,-- (importe fijado por Decreto 616/2001), excepto las destinadas para conferencias, reuniones, fiestas y similares.
Si bien la norma es bastante clara convendría hacer algunas precisiones.
Todas las locaciones destinadas a casa-habitación se encuentran exentas, pero con la condición de que lo sea para el locatario y su familia, de forma tal que si una sociedad alquila un inmueble para destinarlo a casa-habitación de un directivo, la locación se encuentra alcanzada por el impuesto en tanto supere el monto de los $ 1.500,--,
Tampoco se encuentran exentas las locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart hoteles y similares.
Para el caso de inmuebles rurales (a falta de precisiones un inmueble se considera rural en tanto así lo definan las leyes catastrales), siempre que se encuentren afectados a actividades agropecuarias, lo que excluye a los que no la estuvieran como por ejemplo algún country podría reunir la condición de rural pero al no estar afectado a la actividad rural quedaría gravada en tanto no supere el monto estipulado.
Se entiende actividad agropecuaria cuya finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como la crianza y explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura (RG AFIP 1032).
Por su lado, un inmueble rural suele estar compuesto por varias partidas, entendemos que todas ellas se encuentran exentas.
La exención referida a inmuebles inferiores a $ 1.500,-- en dicho importe debe se considerar lo siguiente:
- Debe entenderse por unidad y locatario, de forma tal que si un sujeto alquila más de un inmueble a un mismo locatario en tanto cada uno de ellos no supere dicho monto permanece exento, de la misma manera si una misma unidad es alquilada por distintos locatarios, el importe a considerar es el que corresponda a cada uno de ellos y por último, en relación a este punto, de tratarse de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario.
- El importe incluye a los complementos del alquiler, tales como el valor llave y las mejoras, pero no las expensas, gastos de mantenimiento, tasas y servicios.
Por razones de espacio no podemos extendernos más en este tributo pero queremos hacer otras breves consideraciones.
- Los condominios deberán inscribirse y serán sujetos pasivos del impuesto,
- Existe una figura que podría asimilarse a una locación aunque totalmente distinta, tal como lo es el usufrutco oneros, el cual quedará exento en opinión del Fisco (Dictamen AFIP - DGI 55/2001).
Monotributo
La actividad puede encuadrarse perfectamente en el monotributo, en tanto no supere el monto de de ingresos en las respectivas escalas (actualmente hasta $ 72.000,--), no debiendo considerar otro parámetro.
El problema se plantea en las formas asociativas tales como los condominios, las que tienen el tratamiento de sociedades de hecho.
Ganancia Mínima Presunta
Los inmuebles rurales locados se encuentran alcanzados por este tributo.
Ganancias
La renta de la locación de inmuebles se encuentra alcanzada por el impuesto como renta de primera categoría.
Ello tiene distintas consecuencias:
- Debe tenerse en cuenta las disposiciones relativas al valor locativo, el cual no deberá ser inferior a determinados parámetros que razones de espacio no nos permiten analizar.
- Se deberá analizar el valor locativo presunto de los inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado.
- Tributará por la contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo y por el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
- Se debe tener precaución a encuadrar adecuadamente los arrendamientos en especie.
- Las deducciones podrán hacerse en base a gastos reales adecuadamente documentados o por gastos presuntos que no podrá ser superior al 5% sobre la renta bruta, opción que no podrá ser adoptada por responsables que deban llevar libros o tienen administradores que deban rendirle cuentas y deberá mantenerse el mismo método durante 5 años.
Obviamente el tema es mucho más complejo pero no podemos explayarnos más sobre este particular.
Impuestos Provinciales
Ciudad Autónoma De Buenos Aires
Ingresos Brutos
Los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria, se encuentran exentos.
El importe fijada por la misma es $ 1.200,--.
Actualmente la alícuota es 1,50%.
En el caso de corresponder deberán tributar por el Régimen Simplificado, es decir siempre que no superen los respectivos parámetros, excepto superficie afectada.
Es posible que algunos contribuyentes encuadren dentro de las normas del Convenio Multilateral.
Sellos
En relación a nuestro tema se encuentran alcanzados:
- Los contratos sobre inmuebles de locación y sub-locación, cesión de uso, leasing, o cualquier otra forma de contrato por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de dinero a la otra a cambio que ésta le proporcione el uso, disfrute o explotación de una cosa inmueble, para desarrollar en estos actividades comerciales.
- Las locaciones o sub-locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.
De lo dicho se excluye del impuesto a las locaciones destinadas a casa/habitación o no destinadas a actividades comerciales.
La alícuota general es del 2,50%.
Provincia De Buenos Aires - Ingresos Brutos
Se encuentran alcanzadas por el gravamen las locaciones de inmuebles pero se excluye el alquiler de hasta dos propiedades, en los ingresos correspondientes al propietario, salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o que se trate de un fideicomiso.
La alícuota será del 3,50 conforme a la Ordenanza Fiscal vigente, la cual se incrementará en un 30% para los sujetos que en el 2007 superen el monto de $ 1.000.000 de impuesto total
Sellos
Los contratos de locación se encuentran alcanzados, salvo especialísimas excepciones que no analizaremos.
Las alícuotas son:
- Por la locación o sublocación de inmuebles, excepto los casos que tengan previsto otro tratamiento, el diez por mil100.
- Por la locación o sublocación de inmuebles en las zonas de turismo, cuando el plazo no exceda de los ciento veinte (120) días y por sus cesiones o transferencias, el cinco por ciento 5%.
- Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $ 60.000, alícuota cero, 00.
- Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal supere $ 60.000, el cinco por mil 50.
Carlos Enrique Spina
Buenos Aires, 22 de mayo de 2008
ESTUDIO
HÉCTOR BLAS TRILLO
CONTADORES PÚBLICOS