El Dr. Carlos Enrique Spina se ocupa en este trabajo de un tema que siempre da lugar a dudas y consultas, máxime ahora que la AFIP ha comenzado a poner el ojo en las transacciones inmobiliarias, como siempre y dicho sea de paso, sin tomar en cuenta la carga de trabajo adicional que implica para los contribuyentes la proliferación de “aplicativos”.
INTRODUCCIÓN
Curiosamente, a pesar de la claridad de la legislación el tratamiento de las locaciones, trae aparejado dudas seguramente ocasionadas por los cambios a los que han sido sometidos en lo que hace a su tratamiento fiscal.
En estas líneas intentaremos dar nuestra opinión al respecto, analizando los distintos tributos.
IVA
Conforme al artículo 7, inciso h), apartado 22, cuyo texto nos permitimos omitir, norma las exenciones de la locación de inmuebles.
Según el análisis de dicha norma tenemos:
LOCACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN
Este tipo de locaciones, es decir las destinadas exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, se encuentra exenta totalmente, independientemente del monto.
Conforme a la RG (AFIP) 1032, en su artículo 7ª no se consideran comprendidas en la exención aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de vivienda, ni aquellas que aún teniendo dicho destino, no sean habitados por el locatario y su familia.
Por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentran exentas dado que el locatario no es el que la habita.
LOCACIÓN DE INMUEBLES RURALES AFECTADOS A ACTIVIDADES AGROPECUARIAS
De la misma manera, estos alquileres se encuentran exentos.
Nuevamente la RG AFIP 1032, aclara que a los fines de la procedencia de la exención, que son actividades agropecuarias las que tengan por finalidad el cultivo y la obtención de productos de la tierra, así como la crianza y la explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura.
Tampoco, por lo tanto, existe un condicionamiento por el monto del alquiler.
INMUEBLES CUYOS LOCATARIOS SEAN ENTIDADES PÚBLICAS
Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1º de la ley 22016, es decir:
* Sociedades de economía mixta.
* Empresas del Estado.
* Sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria y con simple participación estatal.
* Sociedades del Estado.
* Empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos.
* Bancos y demás entidades financieras nacionales.
INMUEBLES PARA CONFERENCIAS, REUNIONES, FIESTAS Y SIMILARES
En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto.
La alícuota a aplicar es la general.
RESTANTES LOCACIONES
Las restantes locaciones, excepto las mencionadas anteriormente, también se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,-- (importe fijado por Decreto 616/01, art.1º, inciso b), por período mensual. A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato.
La RG (AFIP) 1032, añade algunas precisiones sobre el particular.
No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. Si no fueran pactados en el contrato original (vgr. mejoras introducidas por el locatario que el locador no está obligado a indemnizar) su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la finalización del contrato.
A tales efectos deberán considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes calendario.
El importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. Por lo que:
* Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, según el respectivo contrato.
* En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada una de dichas partes.
* Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario.
NORMAS COMPLEMENTARIAS
La ya mencionada RG 1032 (AFIP) establece normas complementarias que explicaremos brevemente, sin profundizar en detalles de procedimiento.
Quienes realicen locaciones gravadas, deberán categorizarse como responsables inscritos, tanto los locadores como sublocadores.
En el caso de que el locador sea un grupo de condóminos y en tanto la locación esté gravada, el condominio deberá inscribirse como responsable del tributo, cumpliendo para ello lo que dispone la RG (AFIP) 10 y sus modificaciones.
REGIMEN SIMPLIFICADO
Cómo todos sabemos, este régimen sustituye para determinados contribuyentes, el impuesto a las ganancias y el impuesto al valor agregado.
A diferencia del régimen anterior, la locación de inmuebles se encuentra incluida en el mismo, por lo que el contribuyente que pueda encuadrarse en el monotributo, puede hacerlo.
En este caso el límite de los $ 1.500,-- carece de relevancia toda vez que si el monto del alquiler supera este importe, igualmente podrá continuar en el régimen.
Obviamente el sujeto tendrá que tener en cuenta los parámetros generales, para su ingreso, categorización y en su caso exclusión del régimen, por cualquiera de sus causas, tales como ingresos brutos, cantidad de unidades de explotación y cualquiera de las otras causas contempladas en la normativa legal.
Cabe destacar que el parámetro “superficie afectada a la actividad” no debe tenerse en cuenta para la locación de inmuebles y aunque si bien nada dice respecto del parámetro “energía eléctrica consumida”, es lógico suponer que no existe tal magnitud en la locación de inmuebles.
FACTURACIÓN
No existe una distinción de facturación para este tipo de actividad toda vez que quienes sean responsables inscriptos deberán emitir:
* Factura A a otros responsables inscriptos.
* Factura B a consumidores finales, monotributistas o sujetos exentos.
En el caso de ser monotributistas deberán emitir factura C.
Las normas de facturación y registración son las mismas que para cualquier tipo de contribuyentes.
OTROS TRIBUTOS
Los locatarios de inmuebles en tanto no estén adheridos al régimen simplificado, tributarán en el impuesto a las ganancias como rentas de primera categoría.
En todos los casos, si supera el mínimo no imponible de $102.300.- deberá tributar el impuesto a los bienes personales.
En relación al régimen previsional, no corresponde que el locador se inscriba en autónomos y en el régimen simplificado no debe tributar el componente previsional, en tanto esta sea la única actividad desarrollada.
MAYO 2006
Dr.
Carlos Enrique Spina
Contador Público
ESTUDIO
HÉCTOR BLAS TRILLO
Contadores Públicos
Economía y tributación
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