El gobierno nacional anunció recientemente un plan para facilitar el acceso al crédito hipotecario para quienes deseen adquirir su primer vivienda. La medida se mostró como una posibilidad para reducir la presión alcista de los alquileres, un componente relativamente importante dentro del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Este proyecto crea la figura de un nuevo sujeto de crédito: los inquilinos que hayan pagado puntualmente 8 meses de alquiler, quienes accederán a un crédito hipotecario cuyo monto asciende a 125 veces el monto del alquiler, para la compra de una vivienda o para la construcción de una vivienda en un terreno propio.
Las nuevas líneas de crédito anunciadas por varios bancos ofrecen recortes en las tasas de interés en relación a las ofrecidas anteriormente (bajan a un promedio de 10,4% anual de costo financiero total), alargamiento de los plazos (hasta 30 años), financiando el 100% del inmueble a adquirir con tasas fijas en la mayoría de los casos. Además toman como nuevo sujeto de crédito a los inquilinos que cuenten con contrato de alquiler y que hayan pagado regularmente su alquiler durante los últimos 8 años.
Se realizó un pequeño ejercicio de simulación basado en los datos de la Encuesta Permanente de Hogares para la ciudad de Buenos Aires y los partidos pertenecientes al Gran Buenos Aires. Para este ejercicio se partió de de la serie Evolución del Precio del Metro Cuadrado en Operaciones de Venta, elaborada por el Banco Hipotecario y publicada por el Banco Central1, y teniendo en cuenta la incidencia del terreno y el aglomerado en el que se encuentra cada familia se supuso un precio del metro cuadrado variable de acuerdo a cada decil de ingreso. Los metros cuadrados del modelo varían según la cantidad de ambientes que tiene la vivienda actual, comenzando por una vivienda de 21 metros cuadrado para el primer decil de familias con una sola habitación. De este modo, se obtuvo un precio de mercado estimado de la vivienda actual de cada familia, y se comparó este valor con el monto del crédito al que tendría acceso la familia. La estimación indica que aproximadamente el 7,8% de la población que actualmente alquila tendría acceso a un crédito de este tipo, concentrándose el 90% de los potenciales prestatarios en los deciles 5 a 10 (ver gráfico 3).
Se estima que los potenciales prestatarios son el 21,2% del total de personas que alquila. Sin embargo, los beneficiarios de los nuevos créditos se concentran en los deciles mas elevados.
Gráfico 3: Porcentaje de individuos de cada decil que se ven beneficiados por las nuevas medidas de acceso al crédito
Fuente: Elaboración propia con datos del INDEC y estimaciones propias
Se observa claramente que las medidas mejoran el acceso al crédito de los sectores con mayor poder adquisitivo, al otorgarles mejores condiciones con respecto a la situación anterior a las medidas, siendo mínimo el porcentaje de individuos de los deciles mas bajos que se ven beneficiados por las medidas, por lo que el impacto global es netamente regresivo.
1 Ver anexo A4
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