II.- EL CASO TESTIGO BAJO ESTUDIO (a modo de ejemplo)
Antes de iniciar las tareas de costeo directo rubro por rubro e ítem por ítem es habitual que se realicen estimaciones de carácter globales partiendo de datos conocidos por la industria y porcentuales de asignación de costos previamente definidos por el constructor y ajustados al tipo de inmueble que se pretende obtener como resultado. El procedimiento que aquí describo suele ser el primer trabajo de costeo realizable para cualquier tipo de obra para que permitirá conocer la viabilidad del proyecto. Una vez determinado el costeo principal se suele pasar al costeo pormenorizado ITEM POR ITEM de la obra para, de esta manera, tener mayor control sobre la composición de costos de cada línea de costos.
A los fines de este trabajo preliminar no pasaremos a esta “segunda instancia” dado que no aportaría valor a lo que se pretende transmitir; sin embargo es útil mencionar que todo lo aquí descripto no comprende la integralidad de las tareas a desarrollar en etapa de costeo sino una primera aproximación, un trabajo preliminar, para luego pasar a un análisis de mayor detalle.
Conforme lo expuesto, iniciaremos el presente con la descripción de la información tal cual suele ser compuesta en la mayoría de los casos (es decir, sin tener en cuenta el deterioro del valor monetario en contextos inflacionarios y sin realizar las consideraciones den cuanto al tratamiento tributario del emprendimiento) realizando, a su vez, un detalle del trabajo de costeo habitualmente desarrollado por constructores o planificadores inmobiliarios y que conformará el INSUMO NECESARIO para el análisis económico financiero y el impacto que la pérdida sistemática del valor del dinero genera en este tipo de proyectos, basados estos en valores de asignación de costos y de construcción estándar ajustables al proyecto que se pretende desarrollar.
Las hipótesis de trabajo y los ejemplos desarrollados se realizarán sobre la modalidad de construcción de inmuebles bajo FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO donde si bien los procedimientos seguidos por los constructores y los errores u omisiones habitualmente detectados son independientes de la estructura jurídica mediante la cual se comercializa el emprendimiento, es justo aclarar que, algunas consideraciones tributarias, deberán ser adaptadas conforme el vehículo jurídico utilizado.
a.- El costeo estándar de la obra
Dado por fijo el costo del terreno y las inversiones requeridas para la incorporación a la estructura económica el objetivo de todo planificador inmobiliario es determinar el costo de la obra a desarrollar dado que, de ella, dependerán el resto de las variables económicas del proyecto como ser los honorarios de los profesionales intervinientes, los honorarios del administrador fiduciario o las erogaciones impositivas a soportar.
El costo de obra depende fuertemente de la cantidad de metros cuadrados a construir y, siendo que de ello se desprende una cantidad de metros cuadrados a vender, determinará entonces el valor máximo a pagar por la tierra sobre la que se emplazará la obra. Este costo de obra o costo de construcción se presenta, entonces, como la “variable” mas importante de este tipo de emprendimientos pero, paradójicamente, la mas difícil de trabajar por la gran cantidad de elementos que contiene la apertura del mismo, la dispersión en el tiempo para la realización de las inversiones, la dificultad en selección de los diversos proveedores y las calidades de los productos con los que se desea trabajar.
Por ello es que, al trabajar con presupuestos estimados y en el objetivo de no demorar previsiones básicas para conocer la viabilidad de ciertos proyectos, es habitual encontrar que se utilizan valores estándar publicados en medios o cámaras afines, siendo para JUNIO de 2014, aplicable al ejemplo numérico que desarrollaremos, un valor de obra para VIVIENDA MULTIFAMILIAR de la calidad esperada a trabajar de $ 9.990,00 el metro cuadrado cubierto. Este será el valor “pivote” de todo el proyecto y el utilizado por el constructor o planificador inmobiliario como valor testigo y base para sus estimaciones.
b.- Metros Cuadrados de Obra
El segundo paso del constructor es considerar las características del terreno y las normas locales para este tipo de emprendimientos que determinará la cantidad de unidades funcionales y complementarias que el proyecto podrá contener. En nuestro “caso testigo” de trabajo serán diseñadas de la siguiente manera:
SUPERFICIES PROPIAS
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Sup. Cub.
|
Sup. Semicub
|
Sup. Descub.
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Planta Baja
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32,00
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0,00
| |
Primer piso
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141,00
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15,00
| |
Segundo piso
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141,00
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15,00
| |
Tercer piso
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141,00
|
15,00
| |
Cuarto piso
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141,00
|
15,00
| |
Quinto piso
|
107,00
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15,00
|
33,00
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Sexto piso
|
107,00
|
15,00
| |
Total superficies Propias
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810,00
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90,00
|
33,00
|
Total Metros Cuadrados Vendibles: 933 Metros Cuadrados. Un punto que es necesario resaltar es que las normas municipales establecen, en muchas jurisdicciones, cantidades mínimas de cocheras a construir por cada unidad habitacional construida. En otras localidades esta restricción no existe quedando a la libertad del constructor definir la cantidad de cocheras a construir. En nuestro caso, ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en una zona donde no se requiere un mínimo de cocheras, se planifica un emprendimiento con solo 4 cocheras en carácter de unidad complementaria.
Es importante destacar que este tipo de bienes (cocheras) en zonas urbanas son altamente demandados por lo que su precio de venta (o adhesión si trabajáramos con una figura fiduciaria) suele presentarse muy por encima del costo de construcción de la misma convirtiendo en altamente rentable la asignación y diseño de inmuebles con una unidad complementaria por cada unidad funcional.
En nuestro ejemplo, las cocheras se presentan en 4 unidades
Cocheras 4,00
Como se indicó en párrafos anteriores, los metros cuadrados vendibles representan la cantidad de metros construidos que son asignables en carácter de propiedad, pero no se corresponden con el total de la construcción que se requiere desarrollar.
Es por ello que desde el estudio de arquitectura o bien desde las planificaciones de los desarrolladores inmobiliarios, se realizan previsiones en cuanto a la cantidad de metros en espacios comunes, no vendibles, que demandará el proyecto de manera de obtener, con este cálculo, el total de metros cuadrados de obra a encarar.
En nuestro caso será conforme expresa el siguiente cuadro:
Sup. Cub.
|
Sup. Semicub
|
Sup. Descub.
|
35,00
|
100,00
| |
35,00
| ||
35,00
| ||
35,00
| ||
35,00
| ||
35,00
| ||
35,00
| ||
50,00
|
93,00
| |
295,00
|
100,00
|
93,00
|
Conforme lo expuesto hemos detectado la cantidad de metros a construir quedando ellos resumidos en:
a.- metros cuadrados cubiertos de construcción: 1.105,00
b.- metros cuadrados descubiertos de construcción: 190,00
Siendo que, como indicamos en el punto “a.- El costeo estándar de la obra” se ha determinado un valor estándar de construcción en $ 9.990,00 se determina entonces un costo estándar estimado de construcción de $ 11.988.000,00 conforme el siguiente resumen.
Costo por m2 cubierto de construcción
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1.105,00
|
9.990,00
|
11.038.950,00
|
Costo por m2 semi-cubierto de construcción
|
190,00
|
4.995,00
|
949.050,00
|
| |||
COSTO HISTORICO PROYECTADO DE OBRA
|
|
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11.988.000,00
|
c.- Honorarios Profesionales.
Una vez costeado el trabajo de obra, definidas las capacidades arquitectónicas del lote de terreno y determinada la cantidad de metros cuadrados de construcción a desarrollar incluyendo aquellos que serán parte de las unidades sujetas a comercialización y aquellos que serán partes comunes del consorcio de copropietarios a conformar, se pasa al proceso de proyección de costos para honorarios profesionales.
Si bien es cierto que el valor de honorarios puede variar de proyecto en proyecto, para emprendimientos de estas magnitudes es común recibir las siguientes proyecciones:
.- Honorarios Arquitecto y Dirección de Obra 10% del costo de obra proyectado
.- Honorarios administrador fiduciario 5% del costo de obra
Naturalmente en proyectos de mayor envergadura es común encontrar participaciones para el Desarrollador Inmobiliario y asignaciones en particular para el profesional contable, auditor técnico y servicios jurídicos. Siendo que se trata de una obra de pequeña magnitud es habitual que estas funciones sean cubiertas con los honorarios de las partes mencionadas.
d.- Resumen de la información recibida y primeras observaciones
Hasta aquí la información que habitualmente es utilizada para la oferta al público del proyecto inmobiliario. En su condición más rústica se compone del rubro a.- Tierra, b.- Costos Directos (gastos de obra) y costos indirectos (honorarios y administración).
Un ejemplo de ello lo encontramos en el siguiente resumen:
COSTOS HISTÓRICOS PROYECTADOS
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|
| |||
TERRENO
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2.000.000,00
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| |||
COSTO INCORPORACION TERRENO
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200.000,00
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| |||
ACUM OBRA
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11.927.032,84
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| |||
ACUM HONORARIOS
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2.210.287,50
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| |||
| |||||
TOTAL HISTÓRICO A DISTRIBUIR
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16.337.320,34
|
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M2 VENDIBLES
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933
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| |||
COSTO POR METRO CUADRADO
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17.510,53
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(en pesos)
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| ||||
Aclaración: Es común recibir el dato de COSTO DE OBRA con su apertura por rubro y totales de inversiones esperadas realizar por rubro, sin embargo, en lo que aquí interesa, no es importante conocer, en este momento, la apertura estimada para el total del costo de obra a soportar por el emprendimiento.
Asimismo, se hace notar que el valor de $ 17.510,53 por metro cuadrado de obra se presenta “razonable” cuando se lo compara con valores informados en diferentes proyectos inmobiliarios a la venta a la fecha en el mercado.
Podríamos preguntarnos:
¿cuál es el problema con esta presentación?
La respuesta a esta pregunta está en la variante a la rendición de la información que he encontrado en el desarrollo de mi actividad profesional y es que la estimación antes descripta no contiene apertura, detalle ni proyecciones de las diversas erogaciones tributarias que requiere este emprendimiento.
Sin pretender realizar una acabada explicación del régimen tributario aplicable sobre las obras en construcción bajo esquemas de FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO es importante comprender algunas premisas básicas que nos servirán para apreciar, con mayor fluidez, las explicaciones de puntos siguientes:
e.- Introducción a los tributos que inciden en los emprendimientos inmobiliarios
- Impuesto al Valor Agregado
Encontraremos que el Impuesto al Valor Agregado estará contenido en el precio de compra de todos los productos y servicios que se adquieran para la obra. Si bien contable y tributariamente no incide en la determinación de los costos de la obra, representa una erogación que debe ser contemplada en los planes financieros del ente como erogación adicional al “costo bruto” de la obra pero además representará un crédito tributario a descontar contra el Debito Fiscal de la Obra.
En cuanto se trate de construcción de inmuebles para vivienda debemos reconocer la existencia de dos alícuotas en el IVA que gravan las compras de bienes y servicios para este tipo de emprendimiento siendo estas 21% mayormente aplicables a compra de bienes y 10.5% mayormente aplicable a prestación de servicios.
Esta diferencia de tasas tributarias obliga entonces a determinar:
a.- Si el precio de construcción por metro cuadrado tomado por referencia incluye el IVA o se presenta en valores TOTALES. Siempre que realizo esta pregunta es respondida informando que el valor de referencia (que para nuestro caso testigo es de $ 9.990,00 el metro cuadrado de construcción) incluye todos los costos tributarios sin mayor especificación sobre el punto
b.- Determinar el valor de IVA a tributar por cada una de las adquisiciones (con sus correspondientes alícuotas).
En referencia a este punto, es común encontrar que se toman (valores preestablecidos) de incidencia en el IVA en función de la experiencia de diferentes constructores o de promedios de obras pasadas que, al realizar los números finales, si bien se presentan razonables, no se presentan realizados por medio de un cálculo que otorgue la certeza de una apertura o de un desagregado rubro por rubro.
La “contraparte” del Crédito Fiscal en IVA abonado en cada una de las adquisiciones de bienes o servicios para la construcción del inmueble (salvo que las compras sean realizadas a contribuyentes monotributistas que se encuentran exentos del gravamen) es el Débito Fiscal que se determinará a una alícuota del 10.5% (recordemos que nuestra hipótesis de trabajo se basa en construcción de inmuebles para vivienda) sobre el precio neto trabado. La determinación del precio neto gravado será el producto de restar al total de los valores recibidos, el valor correspondiente al terreno y el Débito Fiscal contenido en el precio, representado en la siguiente ecuación.
PRECIO TOTAL = (TERRENO + NETO GRAVADO OBRA + (NETO GRAVADO OBRA *0,105))
Naturalmente, para conocer el DEBITO FISCAL DE LA OBRA deberemos trabajar con un poco de Algebra y siendo que el valor de la obra se va modificando con el transcurso del tiempo, el cálculo del DEBITO FISCAL será dinámico obligando a una comparación permanente con los CREDITO FISCALES acumulados a cada fecha de cálculo.
- Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta
El Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta grava el Activo de un Fideicomiso (que estará representado por todos las erogaciones realizadas en el marco del emprendimiento bajo desarrollo) a la alícuota del 1% permitiendo que, el valor abonado, sea descontado del Impuesto a las Ganancias efectivamente devengado con la adjudicación a los beneficiarios de las unidades funcionales suscriptas.
El corte de información se debe realizar al 31 de diciembre de cada año por lo que, a los efectos del cálculo del presente impuesto deberemos realizar una proyección de erogaciones en el tiempo a fin de estimar el impuesto a erogar conforme el total de inversiones realizadas a dicha fecha.
En cuanto a las rendiciones básicas es común que no se tenga en cuenta la incidencia de este impuesto en el costo de obra (por lo menos en las proyecciones iniciales). En otros casos, al igual que en el IVA, es común que se trabaje con parámetros estándar que bien pueden estar incorrectos en cuanto a sus cálculos.
- Impuesto sobre los Bienes Personales
El Impuesto sobre los Bienes Personales presenta un funcionamento similar (en cuanto a su mecánica de liquidación) al Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta pero a diferencia de este no es compensable contra impuesto alguno sino que representa un impuesto que corresponde sea pagado por el Fideicomiso en su carácter de agente sustituto en el impuesto.
El corte de información se debe realizar al 31 de diciembre de cada año por lo que, a los efectos del cálculo del presente impuesto deberemos realizar una proyección de erogaciones en el tiempo a fin de estimar el impuesto a erogar conforme el total de inversiones realizadas a dicha fecha.
En cuanto a las rendiciones básicas es común que no se tenga en cuenta la incidencia de este impuesto en el costo de obra (por lo menos en las proyecciones iniciales). En otros casos, al igual que en el IVA, es común que se trabaje con parámetros estándar que bien pueden estar incorrectos en cuanto a sus cálculos.
- Impuesto sobre los Ingresos Brutos
Si bien es cierto que en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ciertas construcciones de inmuebles se encuentran exentas del impuesto estas son las menos dado que para que proceda la exención se dependerá de la categoría del inmueble a construir y sus características que, en lo general, terminan por colocar fuera del mercado la oferta del mencionado inmueble. Por ello, resulta ser hoy difícil encontrar un proyecto inmobiliario que goce de la mencionada exención.
El impuesto sobre los Ingresos Brutos recae sobre el precio NETO GRAVADO de la obra siendo las alícuotas aplicables dependientes de la jurisdicción de emplazamiento de la obra. En nuestro caso trabajaremos con una alícuota del 3% dado que estamos ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
- Retención en el Impuesto a las Ganancias
Al momento de otorgar las escrituras es común que la estructura fiduciaria deba soportar una retención en el impuesto a las ganancias equivalentes al 3% del precio de las operaciones. Si tenemos en cuenta que este es un costo tributario que depende de un acto de transferencia de dominio es comprensible que, en los primeros cálculos tributarios, este no sea incluido, pese a ello es necesario realizar las previsiones tributarias dado que nos podemos encontrar, como demostraré más adelante, con una estructura fiduciaria que deba soportar costos tributarios de difícil recupero incrementando con ello el valor de las obras pudiendo lesionar, en consecuencia, la viabilidad del proyecto.
g.- Información recibida incorporando algunas previsiones tributarias
Como hemos visto en párrafos anteriores, es común recibir información para el desarrollo de una obra con algunas “estimaciones” impositivas realizadas en base a experiencias de incidencias tributarias en el costo de obra previas al proyecto presentado.
En canto a las prácticas tomadas al solicitar explicaciones del origen de las proyecciones tributarias se indica que es común entender que la incidencia del IVA en el costo de obra es del 17% aproximadamente y que los impuestos patrimoniales es del 1.5% del costo de obra cumulado aproximadamente.
Como se verá más adelante, estas previsiones son incompletas y existen métodos que, si bien son simplificados, ofrecen mayor certeza en cuanto a los valores determinados para cada uno de los tributos que inciden en la obra y ofrecen la posibilidad de ajustes en el caso de modificar la composición de los costos requeridos para llevar adelante el proyecto.
El cuadro recibido para estudio se presenta en el siguiente esquema
TERRENO
|
2.000.000,00
| |
COSTO INCORPORACION TERRENO
|
200.000,00
| |
ACUM OBRA
|
10.384.255,28
| |
ESTIMADO IVA
|
1.765.323,40
| |
ACUM HONORARIOS
|
1.884.542,65
| |
ACUM IVA DE HONORARIOS
|
320.372,25
| |
GMP
|
143.544,94
| |
BP ACC Y PART
|
71.772,47
| |
TOTAL HISTÓRICO A DISTRIBUIR
|
16.769.810,99
| |
Conforme lo expuesto, cuadro recibido, producto de habituales prácticas de costeo inicial de obras de pequeño tamaño, presenta las siguientes inconsistencias:
1.- No contempla el impacto del deterioro del valor del dinero en el costo de obra (como veremos mas adelante, en la medida en que no se haga un uso eficiente de las disponibilidades financieras, incrementará el valor histórico de obra a distribuir.
2.- Las proyecciones de créditos tributarios son realizadas en base a estimaciones “comunes” para diferentes proyectos pero no se contempla que cada proyecto es diferente y se requiere conocer la mezcla de los productos y servicios requeridos para la obra a los efectos de presupuestar, sobre bases científicas, los créditos tributarios
3.- no ha proyectado los costos tributarios relacionados con la adjudicación de las unidades funcionales. Este último punto es, diría yo, una constante en los edificios que son presupuestados conforme el método que aquí describo derivando, al momento de la escritura, en arduas discusiones en cuanto a quien debe abonar los costos tributarios y sobre la magnitud de los mismos. El objetivo de contar con un presupuesto financiero de obra es, justamente, tener contemplado estos costos tributarios para llegar a una escritura traslativa de domino, sin discusiones en cuanto a sus costos y con sanas relaciones comerciales.
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