Debemos recordar que las metodologías de trabajo aquí señaladas consisten en prácticas habituales y comunes del mercado. Naturalmente a toda práctica puede perfeccionársela por medio de aplicar las herramientas que las Ciencias Económicas nos ofrecen pero debemos reconocer que el “grado” de profundidad o sofisticación que apliquemos para cada herramienta recibirá un impacto en los costó del proyecto. Por ello es que primero se intenta visualizar, de manera general, la razonabilidad el proyecto compuesto para luego requerir asesoramiento de profesionales de cada material
En cuanto a proyecciones económicas, si bien aquí vamos a esbozar una primera estimación, si encontramos razonabilidad en los planteos será importante que estas sean analizadas y dictaminadas por un Licenciado en Economía dado que, de lo que se trata, es de obtener la mejor estimación a futuro, del costo y los flujos financieros del proyecto.
En cuanto a incremento proyectado de costos del proyecto contamos con la historia reciente de la evolución del índice elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción que, durante el ejercicio 2013 ha mostrado un incremento interanual del 24% aproximadamente.
Recordando el procedimiento explicado en líneas anteriores, consistentes en la determinación de un costo standard de obra por metro cuadrado de construcción, ajustado al tipo de “producto” diseñado por los constructores y distribuidos entre “rubros y sub rubros” de la obra quedará ahora estimar el impacto que el deterioro del valor del dinero genera sobre la estructura fiduciaria. En este punto debemos reconocer que, claramente, un edificio no se construye al día siguiente de su presupuesto inicial sino que el emprendimiento se va desarrollando en el tiempo, por etapas y generalmente estas etapas incluyen una “canasta” de insumos donde su coste puede modificarse mes a mes a diferentes tasas que la propuesta por el gobierno para medir la desvalorización sistemática de la moneda.
Por otro lado es parte de la realidad de estos emprendimientos que, el ingreso del dinero no siempre puede ser coordinado con las erogaciones financieras para adquirir materiales o fijar precios con lo cual es habitual encontrarse con excedentes de caja expuesto a la desvalorización monetaria. El trabajo del planificador financiero será, por tanto, analizar la cantidad de unidades que sería conveniente adherir o vender en el proyecto, en la recta de tiempo de manera tal que, por un lado se cuente con el dinero suficiente para el momento en que se necesite, coordinando los proveedores para cada erogación evitando excedentes financieros pero, por otro lado, que no se generen los mencionados excedentes sin posibilidad de aplicación.
En nuestro caso de aplicación el costeo standard histórico determinó un costo de obra de $ 11.988.000,00 el cual se distribuirá conforme un plan de trabajo a lo largo de, por ejemplo, 24 meses; gráficamente podemos ver el GANTT de trabajo de esta manera:
| 21% | 10,50% | MT | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
MAT | MO | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Trabajos Preliminares | 0,00 | 1,00 | 0,00 | 0,59% | 71.021 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Excavaciones | 0,00 | 1,00 | 0,00 | 0,98% | 118.074 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Hormigón armado | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 22,49% | 2.696.114 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mampostería | 0,35 | 0,65 | 0,00 | 6,26% | 750.838 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Contrapisos | 0,30 | 0,70 | 0,00 | 2,83% | 339.646 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Aislaciones | 0,25 | 0,75 | 0,00 | 1,61% | 193.557 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cubiertas | 0,40 | 0,60 | 0,00 | 1,71% | 204.445 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Revoques | 0,25 | 0,75 | 0,00 | 5,79% | 694.086 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Conductos | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 0,24% | 28.473 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Yesería | 0,20 | 0,80 | 0,00 | 6,87% | 823.540 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cielorrasos | 0,55 | 0,45 | 0,00 | 0,84% | 101.036 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Revestimientos | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 1,60% | 192.120 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pisos | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 5,71% | 684.059 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Carpinteras y herrajes | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 3,90% | 467.649 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Instalación sanitaria | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 13,48% | 1.615.953 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Instalación contra incendio | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 0,81% | 97.048 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Instalación eléctrica | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 3,71% | 445.104 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Herrería | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 1,63% | 195.855 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cristales | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 0,55% | 65.681 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Instalación de ascensor | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 1,71% | 205.356 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Muebles | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 2,14% | 256.055 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Marmolería | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 0,68% | 81.003 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Artefactos eléctricos | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 3,61% | 432.630 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pinturas | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 4,15% | 497.581 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Varios | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 0,74% | 88.843 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ayuda de gremios | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 1,91% | 229.139 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Gastos de obra | 0,50 | 0,50 | 0,00 | 3,45% | 413.093 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
100,00% | 11.988.000,00 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Este sencillo cuadro nos muestra un ejemplo de la planificación de erogaciones para los tres primeros rubros de nuestro emprendimiento durante las tres primeras quincenas. En valores nominales rápidamente apreciamos con los valores expuestos líneas arriba y que, en caso de no existir desvalorización monetaria, los valores abonados al final de la quincena 3 serían equivalentes a los abonados al final de la quincena 1. Bien será cierto que en procesos de desvalorización monetaria de bajas tasas anuales, el efecto lesivo que generará en la comparabilidad de los valores en tres quincenas será ínfimo pero a lo largo de 24 meses, el efecto acumulado puede llegar a ser sumamente significativo.
Pese a lo expuesto y a los efectos de exponer el método se propone un esquema de ajuste de valores sobre los costos proyectados iniciales sobre la base de las siguientes condiciones iniciales:
a.- Incremento costos por CAC proyectado anual: 24%
b.- Demora desde proyección inicial de costos hasta primeras erogaciones: 6 meses
La situación resumida al inicio de las primeras erogaciones será la siguiente:
PROYECCIÓN DE INCREMENTO DE COSTO CONFORME CAC: 0,24 ANUAL
FECHA DE COTIZACION jun-14
INCREMENTO HASTA FECHA INICIO OBRAS 0,12
De esta manera, podemos construir el siguiente cuadro el cual, por comparación del cuadro de costos estimado para los primeros tres rubros en las primeras tres quincena advertimos el efecto que el incremento de costos produce sobre los costos inicialmente proyectados.
COEF. AFJUSTE ---> | 0,12 | 0,12 | 0,14 | |||||
#¡REF! | ||||||||
ACUM OBRA | 82.124,47 | 268.829,04 | 616.568,44 | |||||
ACUM IVA | 9.131,23 | 32.094,57 | 86.035,49 | |||||
Tareas | Porc. | Costo | % IVA | % IVA | MT | |||
21% | 10,50% | Sem. 2 | Sem. 4 | Sem. 6 | ||||
Trabajos Preliminares | 0,59% | 71.021 | 0,00 | 1,00 | ||||
71.985,42 | 0,00 | 0,00 | ||||||
7.558,47 | 0,00 | 0,00 | ||||||
100% | 0% | 0% | ||||||
Excavaciones | 0,98% | 118.074 | 0,00 | 1,00 | ||||
0,00 | 119.676,50 | 0,00 | ||||||
0,00 | 12.566,03 | 0,00 | ||||||
0% | 100% | 0% | ||||||
Hormigon armado | 22,49% | 2.696.114 | 0,50 | 0,50 | ||||
0,00 | 56.889,01 | 337.419,28 | ||||||
0,00 | 8.824,55 | 52.340,07 | ||||||
0% | 2% | 13% | ||||||
Llegados a este punto debemos advertir que lo que se propone lejos está de colocar en estudio de una metodología de ajuste por inflación aplicables conforme la RT 6 CPCACABA sino de lo que se trata es de reconocer las equivalencias financieras en la mejor estimación posible de los valores a erogar durante el desarrollo de las obras. Por ello, a los efectos de realizar el cálculo bajo análisis lo importante no será el GANTT de obra ni la fecha estimada de recepción de las facturas o los materiales.
Lo que estamos buscando como “insumo básico” para nuestro cuadro es la fecha estimada de pago para cada rubro y etapa independientemente de si el pago obedece a una estrategia de acopio, a una política de pago inmediato o a una política de pago financiado. Por lo expuesto será importante incluso utilizar el método a nivel proveedor para cada sub-rubro toda vez que con algunos proveedores podremos alcanzar políticas financieras mas beneficiosas que con otros.
El cuadro bajo estudio nos ofrece la siguiente información:
a.- El costo inicialmente proyectado, producto del deterioro del signo monetario y del incremento de costos de construcción promedio que de ello deriva, se estima en un 12%. Con ello la erogación en la primera quincena de obra por el rubro TRABAJOS PRELIMINARES no será de $ 71.021,23 sino de $ 79.543,88
b.- Visto de otra manera, durante las primeras tres quincenas, a valores históricos y para los tres rubros se había estimado erogar la suma de $ 589.662,01 pero, producto del incremento de costos proyectado se erogará la suma de 667.259,33 representando una diferencia de $ 77.597,31.
Vemos entonces que, planificar a valores históricos y sin tener en cuenta la fecha estimada de pago y el incremento de costos desde la fecha inicial de pago puede generar una erogación inicial de $ 77.597,31.
Dicho esto, no todo está perdido. Bien es cierto que para todo tipo de proyecto inmobiliario es común encontrar propuestas que proponen el valor de venta de las unidades funcionales abonando un pago inicial mas una determinada cantidad de cuotas ajustables por un índice común (comúnmente el CAC). Naturalmente el pensamiento puede llevar al planificador acostumbrado a trabajar con variables históricas a imaginar que, ajustado el ingreso no debe preocuparse por el ajuste de gastos.
Rápidamente debemos advertir que esta es una trampa del sistema por cuanto, si el ingreso proyectado fuera de $ 589.662,01 pero, producto del incremento de costos proyectado se recibiera, antes de realizar los pagos, la suma de $ 667.259,33 representando una diferencia de $ 81.289,12 quedaría “empatado” respecto de las erogaciones y, cuanto mas debiera abonar por las compras, mas recibiría por sus unidades funcionales.
¿Donde está la trampa que conduce a error comúnmente?
La trampa se genera cuando el ingreso supera las erogaciones proyectadas obligando a disponer de dinero ocioso, sujeto a la desvalorización sistemática de la moneda. Planteamos un ejemplo sencillo y sobre un ejercicio de números ya visto.
1.- Dia de cotización del proyecto, se estima necesario recibir $ 589.662,01 para solventar gastos correspondientes a las tres primeras quinces, valorados en $ 589.662,01.
2.- Se reciben los $ 589.662,01 correspondientes a boletos inmobiliarios acordando la fecha, para la primer cuota, en la quincena 5.
3.- Las obras se inician 6 meses después de recibidos los $ 589.662,01 de adelanto
4.- Al final de la quincena 3 la estructura requirió de $ 667.259,33 para financiar la obra arrojando un déficit financiero de $ 77.597,31.
En 4 puntos se ha expuesto una mecánica que parece sencilla y hasta “grosera” pero, crease o no, en diferentes magnitudes por supuesto, pero el error es cometido por una asombrosa cantidad de planificadores inmobiliarios. La mecánica que lleva al error es la misma, muchas veces motivadas por la falta de previsión o planificación financiera de las obras o bien por una deficiente técnica de costeo inicial o, simplemente, por la creencia antes expuesta de que con ajustar ingresos y gastos es suficiente.
En resumen, podemos decir entonces que la imposibilidad de acompañar ingresos con erogaciones, siempre en el caso de que estemos trabajando con posiciones de caja superavitarias, una política de cero deudas y la decisión de no realizar inversiones transitorias ante disposiciones ociosas de valores líquidos será generador de un mayor costo de obra por necesidad de financiar los incrementos de costos generados por la desvalorización sistemática del dinero.
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