Lo visto hasta ahora nos permite reconocer un primer evento que es la incorporación o adquisición de un terreno que será aplicado al desarrollo de un proyecto inmobiliario y los pasos para realizar un costeo estándar realizado a valor actual para un proyecto inmobiliario de pequeña envergadura. Si bien es importante conocer el “proceso general y preliminar” de estimación de costos de obra y, como se ha dicho en el capitulo introductorio del presente escrito, este método puede ser útil para economías en las que no exista un proceso inflacionario sistemático, en situaciones donde esto no se da, donde las variables económicas básicas que permiten proyecciones económicas se presentan completamente inestables e impredecibles es imposible proyectar valores a futuro por lo que, toda actividad de este tipo será inútil.
Pero en contextos en los que las variables clave en la economía ( o por lo menos aquellas variables clave que afectan a la industria para la cual estamos desarrollando nuestros análisis ) presenta variaciones u oscilaciones importantes, tendientes siempre a la alza y, de alguna manera, sistemáticas y proyectables a futuro la actividad proyectiva o presupuestaria no solo es posible sino que además es necesaria. Nuestro trabajo consistirá, una vez estimados los valores preliminares conforme el método indicado en capítulos anteriores, en estimar el impacto de la pérdida del valor del dinero y del incremento sostenido de costos, para nuestro proyecto inmobiliario.
Para el trabajo del planificador financiero será necesario contar con la siguiente información:
a.- Costo de construcción estimado en valores actuales. Este valor ha sido obtenido conforme el procedimiento descripto en pasos anteriores habiendo sido determinado en $ 11.988.000,00 que será distribuido entre costos de obra y créditos tributarios (I.V.A. y precepciones tributarias)
b.- Estimación de flujo de fondos de la obra. Consiste en la entrega por parte de los arquitectos o equipo técnico del emprendimiento del G.A.N.T.T. de las erogaciones de la obra. Esta información nos permitirá conocer, entre otras cuestiones:
b.1.- Fechas y montos de recepción de comprobantes fiscales por las compras de bienes y prestaciones de servicios recibidas
b.2.- Estimación de fechas de erogaciones financieras, de manera tal de asegurar contar con los fondos necesarios en caja para hacer frente a tales obligaciones.
b.3.- Detalle de las adquisiciones de bienes que pueden ser acopiadas y, con ello, su precio fijado para el resto de la obra. En este tipo de economías es altamente recomendable que el administrador financiero no mantenga fondos líquidos en moneda con alta probabilidad de pérdida de valor por cuanto, siempre que pueda fijar precio de adquisición de materiales se deberán adelantar fondos para tales adquisiciones.
Debemos advertir que aquí juegan dos cuestiones en el desarrollo de la obra. La primer cuestión será la necesidad, conforme el plan de obra, de hacer uso de determinado material o servicio debiendo reconocer entonces que, la fecha en que se hará uso del mismo, puede ser distante o simplemente diferente de la oportunidad del pago de la obligación adquirida. Puede ser del caso que, habiendo recibido un material o habiendo sido beneficiado con la prestación de un servicio se negocie con el proveedor el pago a 30, 60 o 90 dias (solo por citar un ejemplo); o bien que, a los efectos de aprovechar un valor de mercado o simplemente asegurar la provision de un determinado bien en fecha cierta y a precio determinado, se hubiera adelantado el valor del mismo.
Por lo expuesto se deberá separar el plan de obra (útil para quien dirija la obra) del plan financiero (útil para quien maneje los fondos de la obra). El plan de obra dependerá de las necesidades del director de obra; el plan financiero dependerá de la capacidad de negociación que tenga el administrador financiero con sus proveedores y, porque no decirlo, de su sentido de oportunidad en la aplicación de los fondos.
b.4.- Estimación del incremento de costos de obra. Los costos de obra hoy se encuentran representados por diversos índices confeccionados por cámaras afines o bien por colegios de profesionales afines a la construcción. Si bien puede existir alguna diferencia de los diferentes índices entre meses, la realidad es que, en lapsos prolongados, se muestran bastante similares. Si estamos trabajando con un proyecto que será realizado al “costo de obra” una buena estimación es basar las proyecciones en estos índices confeccionados por cámaras o colegios afines. Solo por citar una referencia, podemos trabajar con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.
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