Fideicomisos

Fideicomiso Inmobiliario de Construcción

FIDEICOMISO INMOBILIARIO DE CONSTRUCCIÓN



¿COMO CONTABILIZAR LAS ADHESIONES AL CONTRATO



I.- INTRODUCCIÓN

En este documento nos abocaremos a estudiar un tema muchas veces “olvidado” en materia de negocios inmobiliarios de construcción en los cuales se involucra a un contrato de fideicomiso; seguramente porque, en realidad, no debe estar siempre presente en las estructuras fiduciarias y, de hecho, bien podría llamar a la reflexión de quién deba practicar las registraciones independientemente de si estamos o no trabajando con este tipo de estructuras quedando, muchas veces (y hasta lamentablemente), “fuera del radar del analista del negocio” debido a que, en lo particular de las estructuras fiduciarias, la cuestión jurídica, económica y hasta tributaria suele ser la que “desvela” la conciencia del planificador inmobiliario.



Por ello en este documento nos ocuparemos de la contabilidad del negocio inmobiliario de construcción vehiculizado mediante un contrato de fideicomiso y, particularmente, se colocará el foco en como contabilizar los contratos de adhesión al fideicomiso, cada uno de los aportes y los derechos y obligaciones de las partes.

No entraremos en la discusión sobre si un fideicomiso debe o no llevar contabilidad y, de ser el caso, “que tipo de contabilidad” o con que formalidades esta debe ser llevada no nos ocuparemos de las responsabilidades del administrador fiduciario en cuanto a rendición de cuentas, de los diferentes formatos que esta puede presentar o incluso de las normas contables a aplicar a las diferentes variantes de negocios fiduciarios que habilita la norma de fondo.

Asumimos que el Administrador Fiduciario comprende la importancia de llevar contabilidad, que esta contabilidad es llevada conforme las normas del Código Civil y Comercial y esta se encuentra resumida, expuesta y medida conforme las normas profesionales contables aprobadas por la FACPCE y, en su caso, por el  Consejo Profesional en Ciencias Económicas jurisdiccional que corresponda.

De lo dicho, nuestro objeto de estudio será la exposición y medición de las adhesiones al contrato de fideicomiso o de las ventas de unidades funcionales objeto de contrato y, con ello, analizaremos las diferentes opciones negociales que determinarán la magnitud de los activos (por cuentas de créditos) y pasivos (por deudas con los adherentes o compradores de unidades) a exponer en el juego de estados contables.

La importancia será fundamental si consideramos que la imposición patrimonial actual en este tipo de estructuras (al margen de que se encuentre en tela de juicio la constitucionalidad del Impuesto a la Ganancia Mínima presunta en algunos casos extremadamente puntuales debemos considerar la hipótesis de gravabilidad total) la imposición “patrimonial” será valorada conforme el Activo de la estructura fiduciaria y, por tanto, claramente no será lo mismo encontrar un activo correspondiente a la partida de créditos fiduciarios por el total del compromiso de fondos a recibir que, solamente, por el valor recibido a la fecha de corte informativo (que suele ser el 31 de diciembre de cada año junto con el cierre del ejercicio fiscal).

De lo dicho, como premisa inicial, es necesario recordar que en los negocios fiduciarios siempre se debe considerar el negocio subyacente. En el caso de las estructuras fiduciarias con objeto inmobiliario, considerando la diversidad de formas en las que estos negocios pueden organizarse (sobre la base de la libertad contractual de las partes) el primer elemento a analizar es si el negocio se instrumenta para perfeccionar una venta de inmuebles  construido o bien si, por el contrario, hay un compromiso de aporte a riesgo del fiduciante adherente (donde el negocio subyacente ya no sería un negocio inmobiliario de compraventa de inmuebles, “a futuro” si se quiere, sino un negocio de construcción con traslación de riesgos al fiduciante).

Asimismo, en el caso de que se trate de un negocio de construcción de inmuebles con traslación de riesgos al fiduciante adherente será necesario advertir si hay posibilidad o no de que este fiduciante, que originalmente se compromete a realizar un aporte determinado, ante su incumplimiento puede sufrir la “rescisión” de sus derechos respecto de su posición contractual para recibir el producto dinerario de la liquidación de dicha posición.

Esta breve introducción ha sido realizada con el único objetivo de advertir que no existe un fideicomiso igual a otro y que las estructuras fiduciarias de construcción al costo encierran un negocio jurídico pero, puntualmente, un negocio económico que será particular en cada estructura no pudiendo, con ello, pretender que por el simple hecho de estar trabajando con una estructura fiduciaria el método contable deberá seguir a aquel instrumentado por alguna otra estructura fiduciaria de construcción a la que, en algún momento, se hubiera tenido acceso o bien se hubiera analizado que corresponde.

Esto que parece una verdad “de Perogrullo” lamentablemente no es así; he visto diferentes posiciones sobre el tema pero, al momento de indagar, no me han satisfecho las explicaciones o aclaraciones recibidas.

Para la confección de este documento he intentado alejarme del lenguaje “técnico” siendo el destinatario del mismo no solamente aquellas personas vinculadas con las ciencias económicas o ciencias jurídicas sino, en realidad, que el destinatario del mismo es toda aquella persona que se encuentre planificando un negocio inmobiliario bajo una estructura fiduciaria para lo cual creo importante, hacer llegar, este tema, pocas veces discutido, pero económicamente valioso.

 

 

II.- PAUTAS CONTABLES

Lo primero que debemos recordar es que no existe una norma contable profesional que determine “como llevar la contabilidad”. Para ello contamos con las normas dispuestas en la Sección 7 de la Ley 26.994; pautas que no han sido modificadas, en esencia, de lo que anteriormente supo disponer el Código de Comercio de la Nación donde, en normativa actual, dispone que la contabilidad debe ser llevada sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro verídico de las  actividades y de los actos que deben registrarse, de modo que se permita la individualización de las operaciones y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta.

Las normas contables profesionales establecerán pautas para la exposición y medición de las partidas contables e informes de uso general los cuales, se sabe, trascenderán a terceros siendo uno de esos “terceros” interesados los diferentes organismos de contralor y de fiscalización.

 

Considerando la pauta dada por la Ley 26.994, de lo cual buscaremos realizar la contabilización de nuestras operaciones de forma tal que permita obtener “un cuadro verídico de los negocios” pasemos a analizar una operación fiduciaria habitual generadora de la incertidumbre que este paper pretende poner en discusión:

 

Activo Subyacente:                                       Unidad Funcional en inmueble a construir

Contrato:                                                           Fideicomiso Inmobiliario

Valor:                                                                  Valor actual Estimado $ 1.500.000,00

Pago al momento de adhesión:                              $ 150.000

 

Como hemos mencionado ya en nuestra introducción, la contabilización dependerá del negocio subyacente (venta o adhesión) siendo habitual que, en este tipo de estructuras, se realice el asiento de la siguiente manera y al momento de la suscripción del contrato y recepción del precio mencionado:

APORTE CREDITO FIDUCIARIO                              150.000

APORTE FIDUCIARIO                                                            150.000

Ahora bien, el planteo que se realizará en este documento es que este asiento no siempre está correctamente registrado porque, nuevamente, la registración dependerá del negocio subyacente y, con ello, solo será correcto el asiento mencionado en aquellos casos en que este negocio subyacente coincida con la registración aquí mencionada.

Claramente no es “tolerable” una mecánica contable como la expuesta dado que, de lo dicho, debe quedar claro al lector que adolece de una falta de análisis del negocio jurídico y económico encarado en el contrato de fideicomiso.

 

De lo dicho es que entiendo que la registración contable deberá ser realizada sobre la base de la totalidad del contrato para después, en el caso de ser coincidente con el negocio subyacente, la partida sea ajustada, en cuanto a su exposición en el Estado de Situación Patrimonial conforme las Normas Contables Profesionales que, puntualmente, la RT 17 indica que serán compensables créditos y deudas recíprocos.

Por lo expuesto, la registración propuesta será la siguiente:

APORTE CREDITO FIDUCIARIO                              1.500.000

APORTE FIDUCIARIO                                                            1.500.000

 

Ventajas de este registro inicial en comparación con el registro que “habitualmente” encontramos:

a.- Permite conocer a las cuentas patrimoniales el total del negocio proyectado por fiduciante

b.- A los fines de “contabilidad gerencial” permite desagregar los créditos corrientes y no corrientes de manera de advertir la sostenibilidad financiera del negocio en el tiempo.

c.- A los fines expositivos y según requiera el negocio subyacente las partidas podrán ser compensadas para que, contablemente y en su exposición, los activos y pasivos no se encuentren sub-valuados o sobre-valorados.

d.- Veremos mas adelante que los contratos de fideicomiso, ante el abandono de la posición fiduciaria establece un término mínimo de meses para realizar la notificación de manera tal que, en el caso de una suscripción contractual por $ 1.500.000 a 15 meses de $ 100.000 donde la notificación debe ser realizada con 60 días de anticipación sin derecho a reintegro, entonces, al momento de compensar las partidas a fines de exposición y composición del Juego de Estados Contables conforme Normas Contables Profesionales, la partida de crédito fiduciario demostraría un saldo de $ 200.000,00 el cual, por contrato fiduciario, el administrador está obligado a perseguir.

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                          1.500.000,00

POSICION COMPENSABLE RT 17                                     -1.300.000,00

CREDITO FIDUCIARIO NETO                                              200.000,00

Pensemos solamente, por un instante, del valor probatorio en sede comercial de los libros de comercio llevados conforme a derecho en aquella hipótesis en la que el Fiduciario deba reclamar el crédito de $ 200.000,00 aquí exteriorizado. Una contabilidad llevada conforme las normas de la Sección 7 Ley 26.994 y que claramente exteriorice las consecuencias económicas del negocio jurídico instrumentado en el contrato fiduciario y su adhesión será una prueba adicional (en este caso una pericial contable) de la que podrá servirse el administrador fiduciario para probar su pretensión.

 

III.- DIFERENCIANDO EL NEGOCIO SUBYACENTE

Tal como se ha advertido, en cuanto a negocios fiduciarios orientados a la construcción de un inmueble, podemos encontrar innumerables cantidades de ejemplos; de hecho, sería imposible pensar que, en este documento, se pueda abarcar la totalidad de formas de organizar el negocio fiduciario de construcción de inmuebles.

Sin embargo entendemos que las pautas brindadas son lo suficientemente amplias como para llamar a la reflexión no solo del analista contable, del analista tributario o del operador jurídico sino que, además, deberán ser útiles para llamar el atención del desarrollador inmobiliario.

 

III.a.- FIDEICOMISO AL COSTO  - ADHESIONES

La primer hipótesis será encontrarnos con un contrato de fideicomiso de construcción al costo en el cual, cada fidudicante, se incorpora al mismo por un contrato de adhesión siendo la característica fundamental de este negocio fiduciario la traslación de riesgo económico al fiduciante adherente

Como se ha dicho, en este tipo de negocio fiduciario encontraremos que el riesgo está ubicado en el fiduciante – beneficiario - fideicomisario de manera tal que los riesgos no son solamente económicos sino también en cuanto a la posibilidad de terminar o no la obra. De lo dicho, el negocio estipula la obligación de integrar el fondo hasta que se termine la obra.

Como contraparte y siendo que se requiere que todos paguen, el administrador fiduciario tiene derecho a perseguir el cobro de sus acreencias de manera tal que en el contrato podes encontrar dos variantes:

OPCION 1: Es común que se estipule un procedimiento para el caso de mora puntual de manera tal que, superado un determinado plazo, al margen del interes que se le cobre, el fiduciante quedará “resignado” de su posición contractual y el fiduciario estará obligado a ubicar otro fiduciante que le interese la posición o vender la posición o la unidad.

En este tipo de contratos se realiza la venta de la unidad funcional, se liquidan los gastos y se restituyen los valores al fiduciante ante moroso. De esta manera los elementos a destacar de este tipo de negocio fiduciario es a.- traslación total del riesgo del negocio, b.- posibilidad de no recibir finalmente la unidad funcional.

En esta hipótesis entiendo que la partida se expone el ACTIVO no cobrado neto del PASIVO no obligado con cada fiduciante de manera tal que, en el Estado Patrimonial solo figura el PASIVO solo figura el valor del que efectivamente integró.

Siguiendo con la contabilización propuesta para este tipo de negocio fiduciario, considerando un cierre contable transcurrido el pago de 10 posiciones mensuales pagas los asientos propuestos serían los siguientes:

 

Asientos propuestos

 

A+  CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                          1.500.000,00

P- APORTE FIDUCIARIO                                                                                       1.500.000,00

. --- por la firma del contrato de adhesión ----

A+ BANCO                                                                                     150.000,00

A- CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                                                       150.000,00

 --- por el cobro mensual ----

 

Cuenta Mayor

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                          1.500.000,00

COBRO CUOTA 1                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 2                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 3                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 4                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 5                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 6                                                                                            150.000,00

COBRO CUOTA 7                                                                                            150.000,00

TOTALES                                                                        1.500.000,00              1.050.000,00     450.000,00

 

Exposición al cierre contable

APORTE FIDUCIARIO (según registro original)  1.500.000,00

CUOTAS NO DEVENGADAS                          -450.000,00

SALDO A EXPONER - PASIVO FIDUCIARIO   1.050.000,00

Una consideración que no quisiera dejar de hacer es presentar el caso de aquellos contratos de fideicomisos que estipulan que la mora en el pago del aporte mensual que puede generar incluso la pérdida de la posición contractual llevando la misma hacia un vehículo liquidatorio de sus derechos, se perfeccionará superado un lapso de tiempo en el cual no se hiciera efectivo el cobro del pago mensual comprometido.

Para ilustrar el punto supongamos que la mora que derivará en la liquidación de la posición contractual se opera cuando se presenten tres cuotas impagas. De lo dicho se advierte que, ante la mora de las cuotas mencionadas el fiduciante no se libera de su obligación de pago sino que será obligación del fiduciario perseguir el cobro de las mismas incluso con el producido de su liquidación de posición contractual.

De lo dicho, en esta hipótesis, entiendo necesario reflejar el mencionado crédito en los estados contables toda vez que no se trata de una posición deudora compensable con una posición acreedora sino que, efectivamente, representa un crédito para con la cuenta fiduciaria.

Se presenta la sugerencia registral:

Asientos propuestos

A+  CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

P-  APORTE FIDUCIARIO                                                                              1.500.000,00

. --- por la firma del contrato de adhesión ----

A+ BANCO                                                                                  150.000,00

A- CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                                                150.000,00

. --- por el cobro mensual ----

Se advierte que, en el registro de integraciones no existirá diferencia.

Cuenta Mayor

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

COBRO CUOTA 1                                                                                       150.000,00

COBRO CUOTA 2                                                                                       150.000,00

COBRO CUOTA 3                                                                                       150.000,00

COBRO CUOTA 4                                                                                       150.000,00

TOTALES                                                                            1.500.000,00     600.000,00  900.000,00

Exposición al Cierre

APORTE FIDUCIARIO (según registro original) 1.500.000,00

CUOTAS NO DEVENGADAS                           -900.000,00

CUOTAS NO EXIGIBLES (8, 9 y 10)                450.000,00

SALDO A EXPONER - PASIVO FIDUCIARIO   1.050.000,00

 

El resultado de los asientos propuestos, al cierre de ejercicio y suponiendo que no han existido obras u otras inversiones sería el siguiente:

CAJA                               600.000,00

CREDITOS FIDUCIARIOS 450.000,00

PASIVOS FIDUCIARIOS  -1.050.000,00

Nótese que registrar, en este caso, el pasivo por lo efectivamente percibido llevaría a una exposición de un pasivo fiduciario valorado en $ 600.000 sin mesura de un activo por créditos pendientes de integración que, como se ha mencionado, el fiduciario se encuentra obligado a perseguir y el deudor no se puede liberar de dicho pago posición que quedará resuelta con la liquidación de gastos inherentes a la venta de la unidad funcional (o liquidación de la posición contractual) según mande  el contrato fiduciario

 

OPCION 2: Puede ser que en el contrato no figure la posibilidad de que, ante la mora en la integración de los pagos fiduciarios, no se contemple la posibilidad de liquidar la participación contractual o vender la unidad funcional. En este caso la contabilización y sus resultados serán los expuestos en OPCION 1 a lo cual podremos agregar que, a medida que se perfeccione la exigibilidad de las cuotas, las posiciones de crédito  por integraciones fiduciarias deberán reconocer cada uno de los créditos mensuales y las consecuencias de las moras (intereses y otros recargos) como se detalla en el segundo esquema de registro en la opción comentada.

De lo dicho se detalla:

Asientos propuestos para el caso de integraciones de cuotas periódicas sin mora

A+ CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

P- APORTE FIDUCIARIO                                                                               1.500.000,00

. --- por la firma del contrato de adhesión ----

A+  BANCO                                                                           150.000,00

A-  CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                                              150.000,00

. --- por el cobro mensual ----

Cuenta Mayor

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

COBRO CUOTA 1                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 2                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 3                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 4                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 5                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 6                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 7                                                                                     150.000,00

TOTALES                                                                            1.500.000,00  1.050.000,00  450.000,00

Exposición al cierre contable

APORTE FIDUCIARIO (según registro original) 1.500.000,00

CUOTAS NO DEVENGADAS                           -450.000,00

SALDO A EXPONER - PASIVO FIDUCIARIO   1.050.000,00

Asientos propuestos para el caso de integración periódica y mora

A+ CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

P- APORTE FIDUCIARIO                                                                                  1.500.000,00

. --- por la firma del contrato de adhesión ----

A+ BANCO                                                                               150.000,00

A- CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                                                 150.000,00

. --- por el cobro mensual ----

 

Se advierte que, en el registro de integraciones no existirá diferencia.

Cuenta Mayor

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

COBRO CUOTA 1                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 2                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 3                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 4                                                                                     150.000,00

TOTALES                                                                             1.500.000,00  600.000,00  900.000,00

Exposición al Cierre

APORTE FIDUCIARIO (según registro original) 1.500.000,00

CUOTAS NO DEVENGADAS                           -900.000,00

CUOTAS NO EXIGIBLES (8, 9 y 10)                  450.000,00

SALDO A EXPONER - PASIVO FIDUCIARIO   1.050.000,00

El resultado de los asientos propuestos, al cierre de ejercicio y suponiendo que no han existido obras u otras inversiones sería el siguiente:

CAJA                                               600.000,00

CREDITOS FIDUCIARIOS                 450.000,00

PASIVOS FIDUCIARIOS               -1.050.000,00

 

III.B.- FIDEICOMISO INMOBILIARIO – VENTA DE UNIDADES

Los contratos de fideicomisos inmobiliarios en construcción pueden encerrar un negocio subyacente que será la construcción y venta de inmuebles donde, a mi criterio, lo que existirá siempre será la obligación de entregar un inmueble (en cantidad, calidad, plazo y precio) según lo pactado y, como contrapartida, el derecho a cobrar el valor convenido.

De lo dicho, en el caso de una operación de venta deberemos reconocer que, lo común, serán aquellas donde lo que existe siempre es el derecho a cobrar con mas los recargos pero no la posibilidad de rescisión del contrato (salvo pacto en contrario) dado que, las rescisiones de operaciones en este tipo de negocios lesionan la salud financiera del negocio total.

En cuanto al riesgo del negocio constructivo puede ser que el negocio fiduciario coloque el factor en el desarrollador inmobiliario. En este tipo de negocios, independientemente de que exista un tercero que soporte el riesgo, hay que ver que pueden presentarse dos opciones.

1.- que existan adherencias y posibilidad de que se venda o liquide la posición contractual ante la existencia de incumplimientos de parte del comprador con lo cual la mecánica contable apropiada sería la detallada en OPCION 1.

2.- que existan ventas o adherencias donde NO SE PUEDA vender o liquidar la unidad o posición contractual. El negocio aquí mencionado entonces será una venta a plazo de manera tal que se deberá registrar el pasivo y crédito inicial por el valor originalmente convenido para registrar, posteriormente, cada una de las cobranzas realizadas

El negocio, como ha sido descrito, es una operación de venta, un pacto comercial y hay una obligación cierta de entregar.

En cuanto a la mecánica contable propuesta encontramos la siguiente:

Asientos Diarios

A+  CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                          1.500.000,00

P- APORTE FIDUCIARIO                                                                               1.500.000,00

. --- por la firma del contrato de adhesión ----

A+  BANCO                                            150.000,00

A- CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           150.000,00

. --- por el cobro mensual ----

Cuenta Mayor

CREDITO APORTE FIDUCIARIO                                           1.500.000,00

COBRO CUOTA 1                                                                                    150.000,00

COBRO CUOTA 2                                                                                    150.000,00

COBRO CUOTA 3                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 4                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 5                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 6                                                                                     150.000,00

COBRO CUOTA 7                                                                                     150.000,00

TOTALES                                                                             1.500.000,00   1.050.000,00  450.000,00

De manera tal que el resultante de la posición patrimonial de cierre será el siguiente:

CAJA                                                 1.050.000,00

CREDITOS                                           450.000,00

PASIVOS FIDUCIARIOS                    -1.500.000,00

Por último cabe destacar lo que indica la RT 17 respecto de bienes de producción prolongada debiendo considerar que estamos trabajando sobre un proceso industrial para lo cual, en mi opinión, incluso la contabilidad debe ser trabajada y pensada considerando para llevar contabilidad de costos.

 

IV.- RESUMEN

La contabilidad no solo es un método de registro sistemático de operaciones con trascendencia económico ni un sistema de información para la toma de decisiones. La contabilidad también es un elemento exteriorizador de derechos y obligaciones que si bien no será constitutivo de los mismos puede ser la fiel expresión de las intenciones de las partes al contratar o bien del reconocimiento unilateral o mutuo de derechos y obligaciones recíprocos.

La contabilidad al margen de ser la base para liquidar las obligaciones tributarias será también un elemento de prueba en pleitos judiciales que, bien llevada y con todas las formalidades que la norma requiere, puede incluso decidir la suerte del pleito judicial.

La función de la contabilidad es recibir la consecuencia económica de un hecho jurídico (siempre nos estaremos moviendo en el marco de hechos jurídicos) de manera tal que solo podremos comprender las consecuencias de los negocios habiendo reflexionado, detenidamente, sobre los derechos y obligaciones que, jurídicamente, se devenguen entre las partes.

De lo dicho, si la contabilidad es fuente de información, es una herramienta para determinar las obligaciones fiscales, es un elemento de prueba en pleito judicial, no debe pasar inadvertida para el analista o planificador fiduciario dado que, conforme instrumente el negocio fiduciario, deparará diferentes consecuencias económicas y será su obligación asegurarse que las mismas se encuentren debidamente expuestas en sus estados contables.

El presente documento ha pretendido ser simplemente una muy breve exposición. No me he detenido en cuestiones de medición de resultados en el tiempo conforme manda la RT 17 CPCECABA ni en la contabilización de intereses por moras, incremento de valores mensuales por aplicación de índices de actualización de costos proyectados de obra ni, naturalmente, en las consecuencias tributarias de los mencionados eventos.

Espero este documento llame a la reflexión y sirva de orientación para aquella pregunta que, constantemente, surge: ¿Cómo se contabiliza el negocio fiduciario?. La respuesta que pretendo que se entienda es: “depende”

Dr. Sergio Carbone

Contador Publico (UBA)

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Fideicomisos de Construcción

6 TEMAS QUE LOS PROFESIONALES EN CIENCIAS ECONOMICAS TENEMOS PRESENTES y deben ser conocidos por el público inversor, por los profesionales actuantes y por los desarrolladores del negocio inmobiliario

 

El presente escrito es realizado con el objeto de hacer llegar a la comunidad de negocios en general un pequeño punteo de 6 temas que, como profesional en ciencias económicas convocan mi pensamiento cada vez que analizo un nuevo emprendimiento o bien me encuentro estudiando la evolución de uno en marcha. El punteo que aquí realizo no pretende ser abarcativo de todos aquellos puntos que son de interés en momentos de reflexión pero representan los principales que, como Contador Público, entiendo interesante sean de conocimiento de la comunidad empresarial en general.

 


I.- ACTIVIDAD DEL CONTADOR

Como Contadores Públicos, conocedores de una “técnica contable” debemos registrar hechos económicos, muchos de ellos con nacimiento en contratos/obligaciones entre partes teniendo en cuenta su correspondiente encuadre legal.

Sin embargo, pese a haber colocado en mi redacción primeramente al “hecho económico” y en forma secundaria al “hecho jurídico”, creo más bien que la contabilidad debe reflejar un “hecho legal con sustancia económica” y soportado en esta (véase que es cierto toda vez que reconoce, por ejemplo, un crédito, sustentando en determinado documento, con determinado deudor, a determinada fecha.. etc), para luego, valuar dicho hecho económico utilizando nuestro conocimiento en cuanto a Técnicas de valuación permitidas por las RT, la técnica financiera (a los efectos de disgregar conceptos financieros implícitos o explícitos, por ejemplo) y, por último, utilizar una técnica de registro ordenada y sistemática para lograr exponer de forma resumida dichos datos en un Estado Patrimonial.

 

Por lo expuesto, entiendo que primeramente debemos adentrarnos en estudiar cual es la sustancia legal del acto, en este caso, del contrato de Fideicomiso, de los Bienes Fideicomitidos, de los contratos vinculantes entre las partes del negocio y de todo otro documento que tenga impacto económico en el patrimonio de afectación objeto de nuestro trabajo.


Para ello será indispensable que toda acción de carácter económico (ya sea disposición o integración al patrimonio fiduciario) se encuentre correctamente respaldado por documentos que permitan asegurar la veracidad del acto y la participación de cada una de las partes del mismo.

 

II.- DEL FIDEICOMISO

El Fideicomiso consiste en la separación o entrega de parte o totalidad del patrimonio de una persona, física o jurídica, denominado FIDUCIANTE en este ordenamiento, para ser utilizado con un FIN ESPECIFICO, por un TIEMPO DETERMINADO y para ser entregado, CUMPLIMENTADO EL FIN O EL TIEMPO estipulado, a una tercera persona denominada: FIDEICOMISARIO.

Si el objeto del FIDEICOMISO es el uso del bien o su explotación, aparecerán beneficios, los cuales pueden tener varios destinos como ser:


            a.- Ser liquidados a una Cuarta Persona a cada tiempo determinado: denominado en este ordenamiento BENEFICIARIO

            b.- Ser capitalizados dentro del Fondo Fiduciario para realizar nuevas inversiones.

 

En esta descripción se ha mencionado a:

-            Primeras personas: Fiduciantes

-            Terceras personas: Fideicomisario

-            Cuartas personas: Beneficiarios

 

La “Segundas Personas” intervinientes en el contrato son los Administradores del Fideicomiso: en este ordenamiento se llama FIDUCIARIO.

 

Distribuidos los roles de los intervinientes en este “contrato” resta agregar que, entonces, el FIDEICOMISO no es más que una disposición de bienes con un objeto determinado y un destino especificado, donde se determina quién va a ser el Administrador de estos bienes, que deberá actuar como un Buen Hombre de Negocios.

 

Por todo ello, se puede ver que los bienes que recibe el FIDEICOMISO, en ningún momento le pertenecen sino que, ya desde su fundación, tienen determinado quien será el DESTINATARIO de los mismos, que puede ser incluso diferente del destinatario de los BENEFICIOS que generen esos bienes.

 

Es en esta característica que encuentro la principal diferencia con las sociedades regulares que si tienen CAPITAL y un PATRIMONIO NETO. En las sociedades los aportes realizados pasan a ser parte de un PATRIMONIO que le pertenece A LA SOCIEDAD, la titularidad es un DOMINIO PERFECTO DE LA SOCIEDAD y esta puede hacer y deshacer conforme el criterio comercial de su representante. Claramente hablamos de un DOMINIO PERFECTO

 

En los contratos asociativos del tipo del FIDEICOMISO, el bien entregado NO ES DEL FIDEICOMISO, sino que es DEL FIDEICOMISARIO, quien no puede obtenerlo o usufructuarlo hasta que SE DEN LAS CONDICIONES DEL PLAZO o DEL OBJETO DEL CONTRATO; mientras tanto quien detenta la tenencia del bien lo hace bajo un DOMINIO IMPERFECTO quedando este en cabeza del Fiduciario; solo habilitado para la realización de los actos de administración conforme el límite establecido en el contrato constitutivo.

Por ello, reviste ser de gran importancia contar con copias certificadas del contrato de fideicomiso, sus addendas y un compromiso firmado por EL FIDUCIARIO quién deberá informar inmediatamente ante cualquier acto que implique una modificación sustancial a las relaciones establecidas por el contrato original o sobre el objeto del mismo.

 

III.- PATRIMONIO NETO DEL FIDEICOMISO

Por lo expuesto y siendo el FIDEICOMISO no es más que un PATRIMONIO DE EXPLOTACION (desde el punto de vista fiscal), interpretado como un PATRIMONIO CON DOMINIO EN SUSPENSO (desde el punto legal), siendo los bienes entregados EN FIDEICOMISO (y no AL FIDEICOMISO, que en si NO ES UN ENTE), es un dominio IMPERFECTO los aportes de los Fiduciantes representarán entonces un PASIVO del PATRIMONIO FIDUCIARIO para con los FIDEICOMITENTES definidos o a definirse en el contrato.

Es común pretender exponer los mencionados aportes fiduciarios dentro del PATRIMONIO NETO al igual que se lo hace con los entes societarios al fondear un capital de riesgo. Esta práctica corre con el riesgo de NO EXPONER claramente la realidad de que dicho patrimonio, debe ser entregados a FIDEICOMISARIOS que en sí, son acreedores a largo plazo del FIDEICOMISO representando sus acreencias un bien determinado o determinable el que, en la mayoría de los contratos, se encuentra perfectamente especificado en sus características y es el encargo al FIDUCIARIO que proceda a su cuidado y administración hasta que se dé la condición de obligatoria entrega a los FIDEICOMISARIOS.

IV.- UN FIDEICOMISO PUEDE TENER PATRIMONIO NETO

Entiendo que son pocas las situaciones pero pueden darse en la práctica

1.- Las viejas Reservas por Revaluó Técnico (claramente hoy es imposible esto)

2.- Por acumulación de Resultados dado que por contrato el FIDEICOMISO bien puede haber dispuesto acumular una proporción de resultados por “x” cantidad de años, hasta asegurar que no serán utilizados para cubrir pérdidas futuras, por citar un ejemplo

 Mientras en Fideicomiso mantenga la situación de reservas para resultados líquidos y realizados acumulados en ejercicios anteriores y no se encuentre obligado a su distribución inmediata, estos formarán parte del PATRIMONIO NETO del CONTRATO DE FIDEICOMISO hasta su aplicación contra futuras pérdidas o bien distribución a quienes fueran designados beneficiarios en sus utilidades.

La situación aquí descripta obliga a estudiar detenidamente el contrato de fideicomiso dado que en negocios con ciclos económicos muy pronunciados y alta incertidumbre, es prudente pautar un porcentaje de reserva obligatorio de las utilidades obtenidas para hacer frente a futuras contingencias de modo tal que el FIDUCIARIO no se vea obligado a solicitar fondos a los fiduciantes para hacer frente a un déficit presupuestario temporario. Los contratos que contienen cláusulas de este estilo suelen también estimar un porcentaje máximo de reservas patrimoniales las que, alcanzadas dicho valor, serán puestas a disposición en próximas asambleas.

De esta manera, se asegura tanto la salud financiera del negocio fiduciario, como propone un límite a la capacidad de reservas fiduciarias protegiendo a los inversores que no poseen la capacidad de formar voluntad en reunión de beneficiarios.

V.- LA CONTABILIDAD FISCAL NO ES LA UNICA CONTABILIDAD

Entiendo que, dado que AFIP pretende y seguirá pretendiendo emular los Fideicomisos incluidos en el Art. 69 de la Ley 20.628 en cuanto a su tratamiento tributario a tipos societarios regulares y siendo que NO EXISTEN NORMAS CONTABLES APLICABLES A ESTE FORMATO DE NEGOCIO, tal como sucedía antiguamente cuando no existía la RT 22 en cuanto a Actividades Agropecuarias, cuando requerimos confeccionar estados contables (si es que se quisiera llamarlos así) estos suelen realizarse conforme las valuaciones, resoluciones, normas e interpretaciones fiscales, a los fines de determinar los impuestos que alcanzan al mismo.

 

Creo que, como práctica contable está bien, es útil y hasta, mas ininteligible para el “lector”, pero sin embargo propongo no olvidar que, a mi criterio, debemos basar nuestra práctica profesional en lo que expongo en punto I.- ACTIVIDAD DEL CONTADOR ; esto es: recordar que representamos un hecho legal de la forma que más fielmente entendemos pueda conducir y ayudar al lector a tomar decisiones sobre dichos estados para lo cual la técnica contable, las mediciones y la exposición de los datos que utilicemos debería ser la reglamentada por las RESOLUCIONES TENICAS emitidas por la F.A.C.P.C.E. aprobadas por el Consejo Profesional de la Jurisdicción de Actuación del Profesional Contador Público, con sendas notas al juego de estados contable.

La información confeccionada de esta forma asegurará a cualquier lector el marco normativo bajo el cual se encuentra confeccionada y, bajo su conocimiento, permitirá realizar los ajustes que se requiera a los fines tributarios o bien cualquier otro objeto de análisis económico o financiero.

Antes de pasar al siguiente punto entiendo útil resaltar que en cuanto a INFORMES DEL FIDUCIARIO, y si queremos compararlos con lo actuado en sociedades regulares, estos son similares a las MEMORIAS DE LOS ADMINISTRADORES SOCIETARIOS, es recomendable incluir, al final del informe, el estado de situación patrimonial, estado de evolución de patrimonio neto, estado de resultados y estado de flujo de efectivo con notas y anexos de manera tal que, la literalidad de la memoria y su referencia numérica pueda ser comprobada en un juego armónico, sintético y coherente de información expresada de manera uniforme y bajo un “lenguaje común”

 

VI.- A LA ESPERA DE UNA RESOLUCION TECNICA

En lo particular entiendo que los Fideicomisos hoy viven una situación similar a la que presentaban antaño las empresas agropecuarias o bien las cooperativas, entes sociales que desde no hace mucho cuentan con una Resolución Técnica que entienda la particularidad de la explotación y del ente a los fines del una fiel exposición de su situación patrimonial y financiera.

Es cierto que cada contrato de fideicomiso encierra un “negocio” y que conforme se entienda este “negocio” encontraremos una Resolución Técnica que se ajuste al requerimiento del patrimonio bajo expresión. Pero no es menos cierto que las particularidades de estos contratos obligan a los profesionales en ciencias económicas a enfrentarnos a situaciones “hibridas” obligándonos a tomar una decisión con parámetros no siempre definidos.

Para expresar el punto solamente debemos repasar en bajo qué resolución técnica representaríamos la situación patrimonial y financiera de un Fideicomiso de Garantía el que, por definición, no tiene fines de lucro. Y si a esta reflexión agregamos que, en disposición de este patrimonio y para hacer a su mejor administración, el fiduciario está habilitado para explotarlo en orden de hacerse de fondos para su mantenimiento y custodia. Cambia el objeto del Contrato?; pasamos a trabajar con un patrimonio que tiene fines de lucro? Hasta donde llega el concepto de Capital o Pasivo en los Fideicomisos? Todo aporte fiduciario reviste el carácter de pasivo o existen aportes que, por contrato, puede ser prenda de acreedores privados por lo que, económicamente, es el capital del PATRIMONIO FIDUCIARIO y este debe ser expuesto en similar carácter?

 

Entiendo que estas son las cuestiones que una RESOLUCION TECNICA debe tratar a los fines de brindar un soporte homogéneo para valoración y exposición de la situación financiera de estos contratos de especial tratamiento contable y tributario.

Dr. Sergio Carbone

CONTADOR PÚBLICO (UBA)

www.sergiocarbone.com.ar

carbonesergio@gmail.com

Tel: 4362-9602

Cel: 15-3089-9889

FIDEICOMISOS LA CUESTIÓN DE LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES SOBRE LAS PARTICIPACIONES FIDUCIARIAS

En el presente artículo se realizará una breve reseña de la normativa aplicable a los fideicomisos en cuanto a la determinación del impuesto sobre los bienes personales que, por imperio del artículo agregado a continuación del Art. 25 de la Ley de Bienes Personales, se encuentran obligados a determinar e ingresar al cierre de cada ejercicio fiscal actuando por ello, los administradores fiduciarios, como responsables sustitutos ante el fisco.





FIDEICOMISOS LA CUESTIÓN DE LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES SOBRE LAS PARTICIPACIONES FIDUCIARIAS

En el presente artículo se realizará una breve reseña de la normativa aplicable a los fideicomisos en cuanto a la determinación del impuesto sobre los bienes personales que, por imperio del artículo agregado a continuación del Art. 25 de la Ley de Bienes Personales, se encuentran obligados a determinar e ingresar al cierre de cada ejercicio fiscal actuando por ello, los administradores fiduciarios, como responsables sustitutos ante el fisco.





Impuestos a los Fideicomisos Financieros

Mediante el dictado del Decreto 1207/08 (B.O. 30/7/08) el Poder Ejecutivo modificó el artículo 70.2 del Decreto Reglamentario de la ley de Impuesto a las Ganancias suprimiendo determinadas ventajas aplicables a esta clase de fideicomisos.


Con el dictado del Decreto 1207 el Gobierno Nacional impuso limitaciones a las ventajas impositivas con las que contaban ciertos fideicomisos financieros. Nos parece muy interesante señalar los Considerandos del decreto, a los efectos de brindar también nuestra opinión al respecto. Señalamos en bastardilla el texto de dichos Considerandos.


El Reglamento de la ley del impuesto a las ganancias, dice el primero de los Considerandos, dispuso un tratamiento tributario diferencial, privilegiado y asimétrico de la aplicación del impuesto a las ganancias, respecto de otras figuras jurídicas a través de las que se podrían realizar iguales actividades económicas.



En realidad, dicho decreto (que obviamente estuvo vigente hasta la fecha citada sin que en ningún momento el actual gobierno o los anteriores desde el año 1998 en adelante lo modificaran) ha dispuesto en el artículo 70.2 un tratamiento especial respecto de las ganancias netas de los fideicomisos financieros, tal como hemos señalado en un trabajo reciente. Resumidamente, tal tratamiento implica poder distribuir las ganancias provenientes de la actividad específica del fideicomiso antes de pagar el impuesto a las ganancias. Es decir que, a diferencia de las sociedades comerciales, el fideicomiso financiero no pagaba el impuesto a las ganancias antes de tal distribución, sino que procedía a la misma y luego los beneficiarios abonaban el impuesto en su declaración jurada. Tal tratamiento significa una ventaja porque en el caso, por ejemplo, de personas físicas, éstas abonarían el impuesto según la escala de la ley del Impuesto a las Ganancias, mientras que en el caso de las sociedades comerciales, éstas pagan siempre el 35%.

Lo llamativo de éste Considerando es que atribuye a un régimen de promoción de inversiones el carácter de diferencial, privilegiado y asimétrico , lo cual conlleva un evidente tufo a injusticia que, repetimos, llama a reflexionar acerca de por qué no se modificó durante 10 años, incluyendo más de 6 del matrimonio Kirchner.

La mención acerca de que con otras figuras jurídicas se podrían realizar iguales actividades económicas también resulta bastante llamativa. La figura del fideicomiso financiero posibilita la separación del patrimonio y su cesión a un ente fiduciario para que lo administre, emitiendo certificados de participación en el capital y también títulos de deuda de una manera específica y con aval de la ley de Entidades Financieras y control de la Comisión Nacional de Valores. Pero para el autor del texto introductorio del decreto, al parecer varias figuras jurídicas posibilitarían igual tratamiento, lo que a todas luces no es cierto.

El segundo de los Considerandos, nos hace saber que a fin de evitar distorsiones económicas y financieras que afecten los recursos necesarios para el financiamiento de las erogaciones públicas y lograr un mayor equilibrio fiscal en la redistribución de la carga tributaria, resulta necesario, a los efectos de la determinación de la ganancia neta, limitar el alcance del aludido beneficio tributario.

Acá se refiere a un beneficio tributario y no ya a un privilegio asimétrico. No está mal que un par de líneas más abajo se corrija el tenor de la afirmación del primer Considerando. Pero no deja de resultar pintoresco. Sin embargo, la infinidad de regímenes promocionales existentes a nivel nacional o provincial constituyen en todos los casos beneficios que indudablemente podrían merecer igual tratamiento descalificatorio, ello suponiendo que podamos encontrar privilegios que en cambio resultaren simétricos. Si un beneficio es un privilegio y un tratamiento asimétrico, lo es siempre. O no lo es. Por lo demás, es obvio que cualquier beneficio tributario provoca distorsiones económicas y financieras, ya que favorece a unos contribuyentes en desmedro de otros, lo cual puede considerarse inequitativo. Siendo así las cosas, la pregunta obvia es por qué éste sí y el maremágnum restante no.

Pero la curiosidad mayor, aquella que podríamos denominar el toque argentino , la constituye el tercero de los Considerandos del decreto que estamos comentando. Porque en el mismo se afirma: Que a fin de no afectar el desarrollo de proyectos de infraestructura que redundan en beneficio de toda la población, se entiende aconsejable mantener la aplicación del citado tratamiento especial sólo para los fideicomisos financieros contemplados en los arts. 19 y 20 de la Ley 24.441 que se encuentren vinculados con la realización de obras de infraestructura afectadas a la prestación de servicios públicos.

Dicho de otro modo: estamos ante beneficios impositivos que constituyen privilegios, tratamientos diferenciales, o que resultan asimétricos. Y que además provocan distorsiones económicas y financieras. Pero, sin embargo, en los casos en que tales beneficios fueren en favor de quienes desarrollen proyectos de infraestructura que redunden en beneficio de la población, las injusticias señaladas dejan de ser tales en aras del bienestar general, por así decirlo. Algo así como que el fin justificaría los medios.

Ahora bien, cuando se habla de beneficios y de tratamientos especiales, diferenciales asimétricos y demás, está en verdad hablándose de los empresarios o administradores encargados de llevar a cabo los emprendimientos de que se trata, y no de los terceros que podrían resultar beneficiados por el tratamiento diferencial. En otras palabras: lo que está diciéndose está dirigido a quienes son parte de los fideicomisos financieros y no de los terceros que resultan beneficiarios , pese a lo cual, en el caso de las obras de infraestructura, deja de tener importancia la supuesta o real injusticia perpetrada o a perpetrarse.

¿Cuál es entonces la razón por la cual un beneficio fiscal que resulta evidentemente denostado especialmente en el primero de los Considerandos deja de serlo en el tercero?.¿Tal vez suponer que hay un beneficio superior en el hecho de llevar a cabo una obra pública (infraestructura) que el perjuicio que provocan las distorsiones?.

Cuando un mecanismo fiscal es distorsionante o implica un tratamiento que se aparte del principio constitucional de que la igualdad es la base del impuesto y de las cargas públicas, el tratamiento discriminatorio es ante todo violatorio de la Constitución. Pero no sólo eso, es dañino porque implica ventajas para aquellas personas que están en condiciones de presentar proyectos o desarrollar obras de infraestructura (en este caso) en detrimento de otras personas, que por ejemplo trabajan en el Conicet o son ingenieros agrónomos o fabricantes de tornillos.

La legislación vigente durante estos años para los fideicomisos financieros había sido general para todos, y perseguía un fin de acumulación de capitales dispersos (al estilo de las llamadad UTEs) con relativas ventajas impositivas (no exenciones) destinadas a favorecer la disminución de los riesgos individuales en los emprendimientos de que se trate y abaratar el costo financiero del capital necesario para llevarlos a cabo. La administración a través de entidades financieras y la obligación de la oferta pública entre otros requisitos, pretendía garantizar el control por parte del Banco Central y demás organismos estatales con el objeto de otorgar transparencia y seguridades adicionales a los inversores, por pequeños que fueren. Podrá estarse de acuerdo o no con este tipo de figura y tratamiento fiscal, pero de cabría afirmar como se hace que resulta particularmente distorsivo, diferencial y privilegiado. Y explicamos por qué:

En primer lugar porque si es así como se afirma debió abolirse el tratamiento fiscal diferencial lisa y llanamente y para todos los casos, y no ahora, sino hace ya unos cuantos años. Parecería ser que el Gobierno ha venido a darse cuenta ahora de que había injusticias en estos fideicomisos financieros. Pero con la excepción de las obras en infraestructura citada.

En segundo lugar, porque la distribución de utilidades factible con anterioridad a la consideración de la tasa del 35% no constituye una excepción, sino un tratamiento similar al que reciben por ejemplo las sociedades de hecho.

En tercer lugar, la búsqueda de capital de trabajo a un menor costo financiero es un objetivo que reiteradas veces ha proclamando el Gobierno Nacional. Recuérdense si no las incontables promesas de créditos blandos del Banco de la Nación y el más llamativo crédito para inquilinos que supuestamente permitiría a éstos adquirir casas en cuotas no superiores a un alquiler.

En cuarto lugar porque ciertos beneficios, como por ejemplo los intereses percibidos por las personas físicas, continúan exentos (tal como ocurre con los provenientes de entidades financieras, y precisamente porque los agentes fiduciarios deben ser entidades financieras)

Es que el decreto modificatorio que estamos comentando determina, esencialmente, que las limitaciones previstas en el artículo 70.1 del decreto reglamentario de la ley de Impuesto a las Ganancias (básicamente imposibilidad de deducir la distribución de utilidades antes de calcular el impuesto) no será de aplicación pero únicamente en el caso de fideicomisos financieros destinados a obras de infraestructura afectadas a la prestación de servicios públicos , que sin embargo deberán cumplir con los demás requisitos previstos en el artículo 70.2 de dicho decreto (esencialemente titulización y oferta pública según normas de la Comisión Nacional de Valores). Unos parecen ser más iguales que otros.

CONCLUSIÓN:

La conclusión es bien simple: lo que en principio resultaba un privilegio, una distorsión y un tratamiento asimétrico, deja de serlo si el destino del fideicomiso financiero es la realización de obras de infraestructura afectadas a la prestación de servicios públicos. Una incongruencia notable, toda vez que el destino del emprendimiento es considerado superior a los males que supuestamente provoca la desigualdad señalada en los considerandos de este decreto. Males que pareciera que desaparecen en tal caso, cuando naturalmente en caso de existir ello no ocurre. Esto claro está sin contar el hecho de que en 10 años la norma no fue modificada por ninguno de los gobiernos que se sucedieron, incluidos los del matrimonio Kirchner.

DR. HÉCTOR BLAS TRILLO

Buenos Aires, 22 de agosto de 2008

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO

CONTADORES PÚBLICOS

ECONOMÍA Y TRIBUTACIÓN

Estudio @hectortrillo.com.ar

www.hectortrillo.com.ar

(011) 5254-5820 (011) 154-4718968

Fideicomisos Financieros

En los últimos tiempos se ha puesto sobre el tapete el tema de los fideicomisos financieros y también el de los llamados pool de siembra, que en muchos casos son también conformados bajo esa misma figura. En general se dice que los fideicomisos están exentos de impuestos lo que no se corresponde con la realidad. Lo correcto es que en determinadas condiciones se dan ciertas ventajas impositivas, e inclusive exenciones para rentas finacieras percibidas por personas físicas. Nos pareció interesante reenviar este viejo trabajo nuestro en el cual se desarrolla en forma básica el tratamiento impositivo de esta vieja figura, reformulada luego de la sanción de la ley 24.441, con el objeto de aclarar algunas confusiones y refrescar los antecedentes legales.


Cabe acotar, finalmente, que el fideicomiso financiero es en sí mismo sustancialmente diferente del fideicomiso ordinario, que también se encuentra normado en la ley citada. En los próximos días remitiremos un trabajo nuestro referido a esa otra forma jurídica.

Se trata de una herramienta de gran utilidad tanto para obtener financiación rápida cuanto para reducir la carga tributaria sobre las rentas que pueden obtenerse. Aprovechamos para mencionar algunas otras formas que puede tomar esta interesantísima figura.

En este trabajo intentaremos analizar de manera reseñada y práctica la figura del fideicomiso financiero, que es una de las dos variantes establecidas en la ley 24.441, promulgada en el año 1995. Daremos algunas explicaciones previas sobre la forma en que se constituye un fideicomiso, las partes que intervienen y las responsabilidades y consecuencias. Y a continuación comentaremos el tratamiento impositivo, tanto para el fideicomiso financiero, cuanto para los adquirentes de los títulos a que da lugar.


Como sabemos, un fideicomiso delimita la responsabilidad patrimonial del fiduciante que es quien lo constituye cediendo algún activo a tal efecto. El activo puede ser de diversa índole, como veremos enseguida. El contrato debe determinar una finalidad, un fiduciario será la persona física o jurídica encargada de la administración, un beneficiario será la persona física o jurídica que recibirá la renta que se obtenga, y un fideicomisario será el receptor de los bienes a la finalización del contrato. El fiduciante puede ser beneficiario y también puede fideicomisario. Por lo tanto es indispensable que haya un fiduciante y un fiduciario, que serán personas diferentes. En todos los casos puede tratarse de personas físicas o jurídicas, y también pueden ser una o varias.

En el fideicomiso financiero , el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) para actuar como fiduciario financiero, y beneficiarios serán los titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario, también puede haber títulos representativos de deuda garantizados con los bienes del fideicomiso.

Precisamente la característica del fideicomiso financiero es que los activos fideicomitidos se incorporan para poder obtener el dinero resultante de la oferta pública de títulos valores que está a cargo del fiduciario y que se emiten precisamente contra dichos activos. También se encarga este último de realizar los activos para luego, con su producido, cancelar los títulos emitidos. Si resultara un remanente, éste será entregado al fideicomisario para finalizar la operatoria.


Como fácilmente puede colegirse, esta figura legal permite obtener fondos de manera más o menos rápida y con un costo menor que si se recurre a las tradicionales formas de financiación. Los activos a fideicomitir pueden ser bienes inmuebles, créditos, cheques diferidos, etc. Pero para gozar de ciertos beneficios impositivos, deben circunscribirse a las normas dispuestas en el decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias.

Ahora bien, los títulos valores que se emitan pueden ser de dos clases, (1) certificados de participación o (2) títulos de deuda. Los primeros participan del riesgo de la operatoria del fideicomiso, de manera que los resultados de ésta le permitirán obtener o no un beneficio, en tanto que los segundos simplemente ofrecen una tasa de interés. Los títulos pueden ser al portador, nominativos, endosables o escriturales.

Luego de esta introducción veremos el tratamiento impositivo que se le da al fideicomiso financiero, dado que tiene algunas ventajas evidentes que es importante tomar en cuenta.

En primer lugar nos referiremos al contrato propiamente dicho y sus implicancias tributarias, para luego comentar cómo funcionan los distintos tributos respecto de los títulos.

En el impuesto a las ganancias , el fideicomiso financiero es sujeto del impuesto. Es decir que debe obtener una CUIT y presentar declaraciones juradas como cualquier sociedad comercial. En el caso de que se cumpla una serie de requisitos dispuestos en el decreto reglamentario del impuesto a las ganancias se permite distribuir las utilidades que se obtengan de manera directa, deduciéndolas antes del impuesto a las ganancias en cabeza del fideicomiso. Rápidamente digamos que tales requisitos son (a) la titularización de los activos (b) que tales activos sean títulos o derechos creditorios (c) que se trate de activos homogéneos (d) que se coloquen los títulos por oferta pública (e) que el plazo de duración del fideicomiso guarde relación con la cancelación definitiva de los bienes fideicomitidos, (f) que no se sustituyan los activos fideicomitidos (excepto mora del deudor o por inversiones transitorias del fideicomiso) y finalmente (g) que los beneficios provengan de los activos fideicomitidos, aunque se permiten inversiones transitorias que generen hasta un 10% adicional de ingresos siempre y cuando sean necesarias para mantener los activos originales..

En el IVA el fideicomiso financiero es responsable. En ganancia mínima presunta y en bienes personales no se encuentra alcanzado. En el impuesto a las transacciones financieras (impuesto al cheque) es sujeto del gravamen, aunque se encuentran exentas las cuentas utilizadas exclusivamente en el desarrollo específico de su actividad, siempre y cuando se cumplan los requisitos consignados más arriba. En ingresos brutos depende de cada jurisdicción. En Capital es contribuyente. Lo mismo ocurre en materia de impuesto de sellos, siendo en Capital exentos los actos y operaciones derivados de la instrumentación del fideicomiso.

Veamos entonces el tratamiento tributario a dispensar a los títulos emitidos.

Los intereses generados por los títulos de deuda colocados por oferta pública se encuentran exentos del impuesto a las ganancias, excepto que los tenedores fueren empresas. Las utilidades no deducidas en el fideicomiso por no haberse cumplido con los requisitos señalados, correspondientes a los certificados de participación constituyen rentas no computables, dato que el fideicomiso tributó impuesto a las ganancias sobre ellas. En el IVA se encuentran exentos de este tributo los intereses correspondientes a los títulos de deuda colocados mediante oferta pública.

En los impuestos a la ganancia mínima presunta y sobre los bienes personales, los títulos valores emitidos por fideicomisos financieros se encuentran alcanzados y deben considerarse en el activo.

En resumen, resulta interesante analizar la posibilidad de realizar inversiones en este tipo de títulos. Por lo general los fideicomisos financieros tienen como agente fiduciario a bancos y suelen contar con la asesoría de calificadoras de riesgo, lo cual permite ofrecer una garantía importante para los adquirentes de tales títulos. Incluso en muchos casos existe un garante, que suele ser también una entidad financiera, que avala la operatoria más allá de los activos fideicomitidos.

Y para terminar, podemos agregar que existen otras formas de fideicomiso que no son objeto de este trabajo y cuyo tratamiento impositivo difiere, pero son igualmente de gran importancia. Enumeraremos algunos a los efectos de dar una idea de la amplitud que puede darse a esta interesante figura jurídica.

Existen fideicomisos de administración (de bienes), los de inversión (de recursos financieros), los de garantía (del cumplimiento de una obligación por parte del fiduciante) y también mixtos. Mencionaremos también otros, como los testamentarios, los de seguros, los de desarrollo, los inmobiliarios, los de fondos de pensión, etc.

La fundamental importancia de esta figura es que permite crear un patrimonio fiduciario, con entidad propia, ajeno al patrimonio del fiduciante, separado. Lo que ocurra con el fiduciante o con el fiduciario (por ejemplo su quiebra) no afecta al fideicomiso , nunca. Los acreedores de éstos no pueden ir sobre los bienes fideicomitidos. El dato final es que la duración máxima no puede exceder de 30 años para la legislación argentina.

Buenos Aires, 2 de noviembre de 2005

DR CP HÉCTOR BLAS TRILLO

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO

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Fideicomiso

Norma legal
La ley 24.441 (B.O. 9/01/1995) estableció específicamente el tratamiento a darle a la antigua figura del fideicomiso. Poco después, mediante el decreto 780/95 se reglamentó esta particular forma de afectar una porción de un patrimonio a una finalidad determinada. A partir de ese año, poco a poco esta modalidad ha ido adquiriendo relevancia y actualmente se ha vuelto bastante usual, sobre todo en materia financiera.

Cómo funciona el fideicomiso
Esta figura permite separar parte de cualquier patrimonio con finalidades específicas de muy diversa índole, es decir que se trata de un contrato con fines determinados. Es posible desde ceder un inmueble para alquilarlo y obtener una renta que permita que un hijo costee sus estudios, hasta transmitir bienes para la constitución de una empresa que asegure la continuidad de un proyecto de gran envergadura.

Entonces: un propietario de ciertos bienes (inmuebles, créditos, acciones, etc.), transmite los mismos a otra persona (física o jurídica) con el objeto de que desarrolle una actividad que conduzca a alcanzar los fines por los cuales se constituye. Los resultados están destinados al beneficiario que se designe en el contrato, y una vez cumplida la razón de ser del fideicomiso, los bienes pasarán a poder de quien sea designado en el contrato.

De tal manera que tenemos el fiduciante (cedente), el fiduciario (receptor de los bienes que se ocupa de cumplir la finalidad que se establezca), el beneficiario y finalmente, el fideicomisario que será el que se convertirá en titular de los bienes al finalizar el plazo o cumplirse la condición resolutoria. El fiduciante no puede ser a su vez fiduciario, pero sí puede ser beneficiario y/o fidicomisario. El plazo máximo de duración de estos contratos es de 30 años.

Beneficios del fideicomiso
La gran ventaja de esta peculiar forma contractual es que la separación patrimonial constituye un ente en sí mismo con independencia de las partes, de tal modo que la quiebra del fiduciante o incluso del fiduciario, no afecta al fideicomiso. Téngase en cuenta, por ejemplo, que la quiebra del titular de un paquete accionario arrastra también a las acciones, mientras que en el caso del fideicomiso, los bienes fideicomitidos quedan absolutamente al margen y continúan por lo tanto asignados a la finalidad para la que fueron dispuestos.

Formas de fideicomisos
Si bien se usa mucho la forma financiera de estos contratos, también pueden constituirse fideicomisos no financieros, cuyo uso no está tan difundido, tal vez por ser poco conocidos.

En su modalidad financiera, el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad autorizada por la Comisión Nacional de Valores para operar como agente fiduciario financiero, y los beneficiarios son los tenedores de los certificados de participación en el dominio fiduciario o de los títulos representativos de deuda de los bienes fideicomitidos.

Tratamiento impositivo
Por empezar, diremos que tanto la ley como el decreto citados no abundan demasiado en cuanto a la manera de tratar tributariamente este tipo de contratos. El decreto, sin embargo, señala que el fiduciario es responsable de abonar los impuestos por cuenta ajena en los términos de la Ley de Procedimiento Fiscal. Es decir que le asigna una responsabilidad como administrador y diríamos que un poco más.

  • En el Impuesto a las Ganancias, el fideicomiso se encuentra incluido dentro del artículo 69 de la ley de dicho impuesto, alcanzado por la tasa general del 35% como cualquier sociedad de capital y por lo tanto debe ser inscripto en la AFIP bajo la denominación que tuviere como “fideicomiso” y presentar declaraciones juradas como cualquier sociedad del rubro.

    Sin embargo, cuando el fiduciante adquiera la calidad de beneficiario, el fideicomiso no es sujeto de este impuesto, y las rentas que pudieran obtenerse quedan enmarcadas en la tercera categoría en cabeza, precisamente, del fiduciante.

    Esto es así en tanto y en cuanto el fideicomiso no sea financiero, porque en este caso siempre es contribuyente del impuesto a las ganancias como una sociedad de capital.

    También es sujeto en dicho impuesto cuando el beneficiario sea residente en el Exterior, sin importar que se trate o no de la misma persona.
  • En el IVA, el fideicomiso es sujeto siempre. De manera que sólo se trata de definir si la actividad del mismo está alcanzada por dicho impuesto para que sea necesario inscribirlo en el mismo.
  • En el impuesto a los bienes personales también correspondería la figura del responsable por deuda ajena en cabeza del fiduciario. De tal modo, éste debería determinar e ingresar el impuesto resultante.

    Sin embargo, dado que el fideicomiso ha sido literalmente soslayado en la ley de este impuesto, parte de la doctrina sostiene que ha quedado fuera del ámbito del mismo. Pero la ley de creación del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta dice que todos los fideicomisos no financieros son responsables de dicho impuesto, sin importar si el fiduciante y el beneficiario coinciden o no.
  • En el Impuesto a los Ingresos Brutos el fideicomiso es sujeto, de manera que deberá ser inscripto en la Dirección de Rentas y tributar dicho impuesto sujeto a las normas generales aplicables, incluyendo el Convenio Multilateral.

  • En el caso del Impuesto de Sellos, se han planteado no pocas dudas. Ello en virtud de que este impuesto grava los contratos a título oneroso. Pero la cesión de los bienes a un fiduciario para que cumpla determinadas funciones no tiene un costo, excepto en todo caso los honorarios que pudiera llegar a percibir esta persona por su labor. Es decir, la llamada manda fiduciaria es onerosa, pero no el valor de transmisión de los bienes fideicomitidos. La transmisión de los bienes suele ser, como en las donaciones, gratuita. Sin embargo, se han dado casos en que la jurisprudencia se ha volcado por considerar onerosa tal transmisión de bienes, gravándola con el impuesto de sellos en caso de corresponder jurisdiccionalmente.

Títulos valores representativos de deuda y certificados de participación en los fideicomisos financieros
Las operaciones financieras y prestaciones relativas a su emisión, suscripción, colocación, transferencia, amortización, intereses y cancelación así como también las correspondientes a sus de garantías están exentas IVA. Para esta exención es requisito que tales títulos sean colocados por oferta pública. Y los resultados provenientes de la compraventa, cambio, permuta, conversión y disposición, así como también sus intereses, actualizaciones y ajustes de capital están exentos del impuesto a las ganancias, siempre que se trate de personas físicas o sucesiones indivisas.

En resumen, podemos decir que únicamente el fideicomiso no es sujeto de impuestos en un único caso, que es el del Impuesto a las Ganancias cuando el fiduciante y el beneficiario son la misma persona, el fideicomiso es no financiero, y el beneficiario no es residente en el exterior.



Héctor Blas Trillo
Economista




Pool de Siembra

Pool de Siembra: Tratamiento Impositivo e Implicancias Legales

En este trabajo avanzamos sobre esta modalidad contractual, también conocida como agrupamiento rural, que tiene por objeto lograr un resultado económico a partir de la unión de los aportes y esfuerzos de los distintos actores que lo componen.


La denominación, pool de siembra, se ha puesto muy en boga en los últimos años, pero esta modalidad contractual no es nueva, ya que los agrupamientos rurales empresarios tienen una larga tradición, si bien es cierto que últimamente han proliferado como una consecuencia directa de la necesidad de los distintos intervinientes de aunar sus capacidades y especialidades para lograr un beneficio.

Si bien tales actores pueden ser muchos, esencialmente puede decirse que un pool de siembra ha de contar con un "administrador", uno o varios "propietarios del campo", uno o varios *contratistas*, posiblemente un *gestor* y también *inversores*, que pueden no ser gente de campo, sino terceros interesados en el negocio. Digamos que cada parte puede ser persona física o jurídica.

La modalidad ofrece múltiples variantes, dado que puede haber por ejemplo varios predios en juego, éstos pueden ser de titulares participantes del pool, o de terceros arrendadores. Lo mismo puede ocurrir con los contratistas, que pueden ser parte del pool o bien éste contratarlos para una tarea determinada. Y por supuesto que en la práctica se dan, como decimos, un sinnúmero de situaciones.


Lo que vamos a comentar es, entonces, el marco legal y la situación ante los distintos impuestos de esta modalidad. En principio enumeraremos algunas formas contractuales, para luego incursionar en estos aspectos, cosa que haremos en tres presentaciones sucesivas.

La conformación social puede encontrarse, en principio, entre las siguientes

- Fideicomiso


- Fondo común de inversión

- Fondo de inversión directa

- Fondo de inversión agrícola

- Sociedad en los términos de la ley 19.550

- Sociedad de hecho

- Contrato accidental por cosecha.

- Otros.

En este primer trabajo comentaremos el caso del *contrato accidental por cosecha. *Para ello, debemos remitirnos a la ley 13.246, de arrendamientos rurales, que en el artículo 39 inc. a) dice que "/los contratos en los que se convenga, por su carácter accidental, la realización de hasta dos cosechas como máximo/, /ya sea razón de una por año, o dentro de un año agrícola/ (no un año calendario), /cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del último cultivo".

Bien, en este tipo de contratos deberá establecerse el predio o los predios y los aportes de cada uno de los integrantes. Luego, al finalizar la cosecha se repartirá el producido según lo acordado. También puede ocurrir que a alguno o algunos de los integrantes se le de dinero directamente.

El contrato no puede ser reiterado entre las mismas partes o sobre el mismo predio, ya que en tal caso se conformaría una aparcería o un arrendamiento según el caso.

Si se procede, como es lo más común, a repartir los frutos, lo aconsejable será dejarlo por escrito y con el conforme de cada parte respecto del volumen recibido y su relación con el resto. El retiro del producido deberá hacerse siguiendo las normas de la RG 1880/05 (AFIP) y concordantes de las secretarías de agricultura y de transportes. Es decir, que deberán munirse de cartas de porte. Y cuando los granos lleguen a su destino deberá emitirse el F. 1116/A, y 1116/ B o C en el momento de la venta. Como cada parte conserva su individualidad, no existe una organización común y la distribución del producido no configura una venta, por lo tanto no se aplica en tal momento la carga de *Impuesto al Valor Agregado.*

Al procederse a la venta, se genera el hecho imponible y es allí donde se computarán los créditos fiscales en dicho impuesto en que hubieran incurrido cada uno de los partícipes. Hay que tener en cuenta en este punto las retenciones dispuestas por la RG 1394, que para los contribuyentes no inscriptos en el Registro Fiscal de Operadores de Granos son el 10,5% o el 18% (arroz) del impuesto, sin devolución, y para quienes sí se inscriban en tal registro, se reducen al 8% para la tasa del 10,5%, y al 18% para la tasa del 21% (devolución sistemática del 7% y 9% respectivamente)

En el impuesto a las *ganancias, *cada uno de los socios accidentales deberá declarar la utilidad que le corresponda. En el caso de que la venta no se hubiera producido al finalizar el ejercicio, deberá valuarse la existencia según lo normado por la ley de este impuesto, es decir a la cotización conocida menos gastos de venta si se ha cosechado, y en caso contrario habrá que valuar las existencias en sementeras. Ello implica declarar en el activo de cada uno la parte que le corresponde en el negocio adecuadamente valuada siguiendo la ley. Al momento de la venta, se aplicará la retención de la RG 830 (AFIP), siempre para este impuesto. Obviamente si se trata de una sociedad, la operatoria en el /pool/ quedará incluida dentro del balance impositivo de la misma.

En el impuesto sobre los *bienes personales *el propietario del campo es asimilable a un arrendador o aparcero dador, según la doctrina prevaleciente. Se recuerda que los inmuebles rurales están fuera del ámbito de este impuesto cuando pertenecen a personas físicas, pero si el propietario aporta algún otro tipo de colaboración, insumo o labor, cae dentro del impuesto sobre la ganancia mínima presunta, tal como comentaremos a continuación. A su vez los trabajos realizados por cada uno de los integrantes deberán computarse considerando el activo menos el pasivo al final del ejercicio, como capital aportado para el ejercicio de una actividad. Si alguno de ellos es una sociedad, entonces corresponde la figura del responsable sustituto sobre la tenencia de acciones o cuotas partes al final del ejercicio según su valor al cierre. Recordamos que el mínimo para quedar fuera de este impuesto es de $ 102.300.-, valor que no rige si se trata de una sociedad constituida según la ley 19.550.

En el impuesto a la* ganancia mínima presunta *cada uno de los integrantes deberá valuar sus aportes según la ley de este impuesto teniendo en cuenta que puede tener otras actividades que deberán agregarse a su declaración jurada, especialmente teniendo en cuenta que por debajo de los $ 200.000.- de capital afectado, no se es contribuyente de este impuesto.

Un dato interesante es que en este impuesto, el pago a cuenta de ganancias que pudieran corresponderle a una persona física partícipe, será a la tasa del 35%, con independencia de la progresividad de este impuesto en cabeza de ella.

En el impuesto sobre los *ingresos brutos *la gravabilidad se produce en el momento de la venta.

Finalmente diremos que en la celebración de un contrato de estas características es aconsejable siempre la firma ante escribano para darle fecha cierta y cumplir con las formalidades en cuanto a la exhibición de títulos, identidad, y demás documentación que fuera pertinente.

Buenos Aires, 24 de setiembre de 2005

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