Inmuebles

Continuando con el avance interminable de cargas públicas que en tantos casos obligan a los sujetos a informar a la AFIP sus operaciones comerciales (y no como resultado de una investigación específica o fiscalización), acaba de dictarse la R.G. 2820 por la cual se incorporan nuevos sujetos obligados a cumplir con el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias y se instituye un régimen de información

MODIFICACIONES MÁS IMPORTANTES

Entre las principales modificaciones mencionamos:

1) Pasan a estar comprendidas las siguientes operaciones:

- Realizadas sobre inmuebles rurales por unidades de explotación de superficies iguales o superiores a 30 hectáreas, con independencia del valor pactado de la locación;

- Locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles, tales como stands, góndolas, cocheras, bauleras, espacios publicitarios, localización de antenas, entre otras;

- La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos, bajo ciertas condiciones;

- La cesión de derechos reales a cualquier título sobre inmuebles rurales cuya superficie sea igual o superior a 30 hectáreas.

2) Se incrementa a $ 300.000 el valor de los emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones y otras) objeto del presente registro de operaciones.

3) Se crea un régimen de información por parte de los sujetos obligados a empadronarse en el "Registro" que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar. La información deberá ser remitida mediante transferencia electrónica de datos en la Web de la A.F.I.P. hasta el día 26 del mes inmediato siguiente al que corresponda la información.

4) Por otra parte, los sujetos que deban actuar como agentes de retención del impuesto a las ganancias por las operaciones sujetas al presente régimen de información, deberán verificar el cumplimiento de éste último en forma previa a efectuar la retención. En caso de verificarse que no se cumplió con el presente régimen de información deberán aplicar una alícuota mayor de retención sin considerar monto no sujeto a retención.

Las presentes disposiciones serán de aplicación desde 01-08-2010, inclusive. Los nuevos sujetos que deban empadronarse podrán cumplir con dicha obligación hasta el 31-08-2010 y el cumplimiento del régimen de información por parte de los contratos celebrados con anterioridad al 01-08-2010 que se encuentren vigentes podrá ser cumplido hasta el 30-09-2010

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO Buenos Aires 5 de mayo de 2010

ECOTRIBUTARIA

Economía y Tributación

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El colega Carlos Enrique Spina aborda nuevamente el tema de la locación de inmuebles y su tratamiento en los distintos gravámenes tanto nacionales como provinciales. Dada la gran cantidad de consultas que habitualmente recibimos, nos parece de suma utilidad este nuevo trabajo para información general de todos los interesados.

A la hora de tributar, las locaciones de inmuebles generalmente provocan dudas razón por la cual resulta conveniente hacer un breve racconto sobre el tratamiento del mismo en los principales tributos nacionales y provinciales.

Encuadre jurídico

No nos detendremos mucho en el encuadre jurídico de las locaciones de inmueble pero conviene hacer una pequeña tipificación emanada del Código Civil (Títuo VI Artículos 1493 al 1647bis).

Conforme a dicho cuerpo legal: habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.

Pensamos que esto alcanza para el definir de qué estamos hablando, lo cual tendrá importancia, fundamentalmente en la distinción de los derechos reales y el tratamiento en el IVA.

Impuestos Nacionales

Impuesto Al Valor Agregado

Nos referiremos a las locaciones no realizadas por el Estado y sus dependencias, las que se encuentran, en general, exentas.

Por imperio del artículo 7, inciso h), apartado 22, reglamentado por el artículo 38 del Decreto Reglamentario, se encuentran exentas las siguientes locaciones:

l De inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación del locatario y su familia.

l De inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.

l De inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22016.

l Las restantes locaciones en tanto el valor del alquiler, por unidad y locatario no exceda de $ 1.500,-- (importe fijado por Decreto 616/2001), excepto las destinadas para conferencias, reuniones, fiestas y similares.

Si bien la norma es bastante clara convendría hacer algunas precisiones.

Todas las locaciones destinadas a casa-habitación se encuentran exentas, pero con la condición de que lo sea para el locatario y su familia, de forma tal que si una sociedad alquila un inmueble para destinarlo a casa-habitación de un directivo, la locación se encuentra alcanzada por el impuesto en tanto supere el monto de los $ 1.500,--,

Tampoco se encuentran exentas las locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart hoteles y similares.

Para el caso de inmuebles rurales (a falta de precisiones un inmueble se considera rural en tanto así lo definan las leyes catastrales), siempre que se encuentren afectados a actividades agropecuarias, lo que excluye a los que no la estuvieran como por ejemplo algún country podría reunir la condición de rural pero al no estar afectado a la actividad rural quedaría gravada en tanto no supere el monto estipulado.

Se entiende actividad agropecuaria cuya finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como la crianza y explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura (RG AFIP 1032).

Por su lado, un inmueble rural suele estar compuesto por varias partidas, entendemos que todas ellas se encuentran exentas.

La exención referida a inmuebles inferiores a $ 1.500,-- en dicho importe debe se considerar lo siguiente:

- Debe entenderse por unidad y locatario, de forma tal que si un sujeto alquila más de un inmueble a un mismo locatario en tanto cada uno de ellos no supere dicho monto permanece exento, de la misma manera si una misma unidad es alquilada por distintos locatarios, el importe a considerar es el que corresponda a cada uno de ellos y por último, en relación a este punto, de tratarse de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario.

- El importe incluye a los complementos del alquiler, tales como el valor llave y las mejoras, pero no las expensas, gastos de mantenimiento, tasas y servicios.

Por razones de espacio no podemos extendernos más en este tributo pero queremos hacer otras breves consideraciones.

- Los condominios deberán inscribirse y serán sujetos pasivos del impuesto,

- Existe una figura que podría asimilarse a una locación aunque totalmente distinta, tal como lo es el usufrutco oneros, el cual quedará exento en opinión del Fisco (Dictamen AFIP - DGI 55/2001).

Monotributo

La actividad puede encuadrarse perfectamente en el monotributo, en tanto no supere el monto de de ingresos en las respectivas escalas (actualmente hasta $ 72.000,--), no debiendo considerar otro parámetro.

El problema se plantea en las formas asociativas tales como los condominios, las que tienen el tratamiento de sociedades de hecho.

Ganancia Mínima Presunta

Los inmuebles rurales locados se encuentran alcanzados por este tributo.

Ganancias

La renta de la locación de inmuebles se encuentra alcanzada por el impuesto como renta de primera categoría.

Ello tiene distintas consecuencias:

- Debe tenerse en cuenta las disposiciones relativas al valor locativo, el cual no deberá ser inferior a determinados parámetros que razones de espacio no nos permiten analizar.

- Se deberá analizar el valor locativo presunto de los inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado.

- Tributará por la contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo y por el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.

- Se debe tener precaución a encuadrar adecuadamente los arrendamientos en especie.

- Las deducciones podrán hacerse en base a gastos reales adecuadamente documentados o por gastos presuntos que no podrá ser superior al 5% sobre la renta bruta, opción que no podrá ser adoptada por responsables que deban llevar libros o tienen administradores que deban rendirle cuentas y deberá mantenerse el mismo método durante 5 años.

Obviamente el tema es mucho más complejo pero no podemos explayarnos más sobre este particular.

Impuestos Provinciales

Ciudad Autónoma De Buenos Aires

Ingresos Brutos

Los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria, se encuentran exentos.

El importe fijada por la misma es $ 1.200,--.

Actualmente la alícuota es 1,50%.

En el caso de corresponder deberán tributar por el Régimen Simplificado, es decir siempre que no superen los respectivos parámetros, excepto superficie afectada.

Es posible que algunos contribuyentes encuadren dentro de las normas del Convenio Multilateral.

Sellos

En relación a nuestro tema se encuentran alcanzados:

- Los contratos sobre inmuebles de locación y sub-locación, cesión de uso, leasing, o cualquier otra forma de contrato por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de dinero a la otra a cambio que ésta le proporcione el uso, disfrute o explotación de una cosa inmueble, para desarrollar en estos actividades comerciales.

- Las locaciones o sub-locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.

De lo dicho se excluye del impuesto a las locaciones destinadas a casa/habitación o no destinadas a actividades comerciales.

La alícuota general es del 2,50%.

Provincia De Buenos Aires - Ingresos Brutos

Se encuentran alcanzadas por el gravamen las locaciones de inmuebles pero se excluye el alquiler de hasta dos propiedades, en los ingresos correspondientes al propietario, salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o que se trate de un fideicomiso.

La alícuota será del 3,50 conforme a la Ordenanza Fiscal vigente, la cual se incrementará en un 30% para los sujetos que en el 2007 superen el monto de $ 1.000.000 de impuesto total

Sellos

Los contratos de locación se encuentran alcanzados, salvo especialísimas excepciones que no analizaremos.

Las alícuotas son:

- Por la locación o sublocación de inmuebles, excepto los casos que tengan previsto otro tratamiento, el diez por mil100.

- Por la locación o sublocación de inmuebles en las zonas de turismo, cuando el plazo no exceda de los ciento veinte (120) días y por sus cesiones o transferencias, el cinco por ciento 5%.

- Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $ 60.000, alícuota cero, 00.

- Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal supere $ 60.000, el cinco por mil 50.

Carlos Enrique Spina

Buenos Aires, 22 de mayo de 2008

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO

CONTADORES PÚBLICOS

Impuestos a la ganancia mínima presunta y sobre los bienes personales

Mediante la Nota Externa 5/2006 la AFIP aclaró algunos aspectos del tratamiento de este tipo de inmuebles, dado que las consultas se reiteran una y otra vez ante las dudas que ofrece la legislación.

Si bien una Nota Externa es, en verdad, una circular aclaratoria y no tiene, contra lo que suele creerse, la fuerza de una norma (ni siquiera de una norma menor, como puede ser una Resolución General), es importante que la AFIP haya aclarado mediante el dictado de la NE 5/2006, los tantos en lo referente al tratamiento de los inmuebles rurales en los impuestos sobre los bienes personales (BP) y a la ganancia mínima presunta (GMP), dado que las dudas en el tratamiento de esta clase de bienes es de vieja data.

Brevemente haremos mención de los aspectos contemplados y de la aclaración del Fisco, con indicación de la correspondiente norma legal que da lugar al tratamiento a seguir.

1. AFECTADOS AL PATRIMONIO DE UNA EMPRESA UNIPERSONAL.

a. Tributan el impuesto a la GMP, según el art. 2, inciso c) del título V de la ley 25.063.

b. También deben tributar el impuesto sobre BP, porque se trata de la participación patrimonial de una persona física en su propia empresa unipersonal, y por lo tanto está gravada por este impuesto según lo normado en el art. 19 inc. k) de la ley 23.966 Título VI.

2. INEXPLOTADOS Y ARRENDADOS

a. Tributan el impuesto a la GMP, según lo normado en el art. 2 inc e) de la ley citada en 1. a.

b. Se encuentran exentos del impuesto sobre BP, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 21 inc. f) de la ley que establece este gravamen.

3. AFECTADOS A UNA SOCIEDAD DE HECHO (SH) (según art 12 del decreto reglamentario de la ley del impuesto a la GMP)

a. Están alcanzados por el impuesto a la GMP, dado que forman parte del activo de la SH según el art 2 inc a) Título V de la ley 25.063.

b. Gravados en el impuesto sobre los BP respecto de la participación que posea la persona física o la sucesión indivisa, en los términos del art. 19, inc. j), Título VI de la ley 23.966. En este caso corresponde que:

- Los titulares de los bienes los incluyan en su declaración jurada del impuesto sobre los BP por el valor de su participación societaria.

- Las SH con objeto comercial deberán liquidar e ingresar el gravamen conforme lo dispuesto en el artículo incorporado a continuación del art. 25 de la ley del impuesto sobre los BP, es decir, bajo la figura del responsable sustituto. Si se tratare de SH con objeto civil, el ingreso del impuesto estará a cargo de las personas físicas o sucesiones indivisas propietarias del inmueble, ya que para estas SH ni rige la figura del responsable sustituto.

ALGUNAS REFERENCIAS COMPLEMENTARIAS

Los inmuebles rurales están exentos en todos los casos del pago del impuesto sobre los BP. Pero cuando tales bienes inmuebles forman parte de una sociedad comercial, incluso en las SH, los propietarios pagan BP sobre tal participación, y en ella no se excluyen tales inmuebles, ya que forman parte del activo de la SH. Desde la incorporación de la figura del responsable sustituto, es la sociedad comercial la que paga el tributo según el patrimonio neto determinado conforme a la ley, y luego informa a los socios el ingreso efectuado. Éstos, por su parte, deben incluir en su declaración jurada el valor de su participación. No es que deban pagar el tributo dos veces, dado que corresponde deducir luego el pago efectuado por la sociedad comercial, que tiene el carácter de pago único y definitivo. Por su parte, como queda dicho, si se tratare de sociedades con objeto civil, al no regir para ellas la figura del responsable sustituto, corresponde que las personas físicas o sucesiones indivisas propietarias el bien abonen el impuesto por su participación patrimonial en la sociedad.

La valuación de los inmuebles rurales debe hacerse de acuerdo a lo establecido por la ley del impuesto a la GMP. Es decir que rigen los topes y las deducciones aplicables según tal norma y la comparación con la valuación fiscal. Las SH liquidan el impuesto a la GMP de igual modo que lo haría una sociedad comercial bajo la forma de una S.A., por ejemplo.

En el caso de tratarse de una persona física que tiene un campo, y lo explota de modo individual, el capital afectado a esa actividad constituye un rubro gravado por BP. Es decir que no debe tomarse el activo únicamente, sino tomarlo neto del pasivo que corresponda a la explotación.

Cabe decir también que en el caso de tenencia de acciones o cuotas parte de sociedades regidas por la ley 19.550 que tuvieren en su activo inmuebles rurales, tales sociedades deberán liquidar el impuesto sobre los BP (como responsables sustitutos) según el patrimonio neto que surja del balance comercial, es decir que en estos casos no se toma el balance impositivo, porque esto es lo que dispone el artículo incorporado a continuación del artículo 25 de la ley del gravamen. El pago hecho es de carácter definitivo y constituye un pago a cuenta en cabeza del contribuyente titular de las acciones o cuotas parte.

Buenos Aires, 14 de diciembre de 2006

HÉCTOR BLAS TRILLO

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO

Economía y tributación

Godoy Cruz 2870 – 1425 Buenos Aires

Tel (011) 4776-1732 o (011) 154-4718968

Consideraciones sobre el tratamiento tributario dado a la tenencia, venta o transferencia de inmuebles.

Continuamos analizando en este trabajo algunas cuestiones referentes a la situación impositiva que se presenta ante la tenencia, venta o transferencia de inmuebles urbanos y rurales.

En primer lugar nos referiremos a la venta de inmuebles, tanto urbanos como rurales. En este concepto consideraremos también los aportes a sociedades, el rescate y cualquier otra forma de disposición del dominio que pueda asimilarse a la venta.

Por empezar, definiremos cuatro tipos de sujetos: (1) las sociedades comerciales (2) personas físicas, (3) explotaciones unipersonales (4) propietarios del exterior.

Las sociedades comerciales son las de la ley 19.550 y también las comerciales de hecho. Si tales entes jurídicos deciden vender un inmueble de su propiedad podrán actualizar su costo de adquisición hasta marzo de 1992, por imperio de la ley de convertibilidad. Esto para inmuebles adquiridos con anterioridad a esa fecha, naturalmente. Y para los adquiridos posteriormente, el valor de compra en caso de estar considerado en dólares estadounidenses, se convierte a pesos al cambio de uno por uno. La utilidad que surja de esta venta va a pagar el 35% en el caso de las sociedades de capital, y en el caso de la SH se distribuirá la utilidad entre los integrantes para pagar cada uno según su declaración personal. En estos casos es factible evitar el pago del impuesto si el dinero obtenido se destina a la compra de otro inmueble como reemplazo. Un dato adicional es que la ley no permite comprar tal inmueble de reemplazo en el exterior.

Una alternativa es que en el caso de una S.A que no cotice en bolsa., por ejemplo, se venda el paquete accionario con lo cual se vende también el inmueble, en cuyo caso actualmente tal venta de acciones está libre del impuesto a las ganancias. Pero hay antecedentes jurisprudenciales que determinan que hay una utilidad en el precio de venta del paquete accionario que está dada por una suerte de sobreprecio de tales acciones en el caso de transferirse el dominio societario. Es decir que tal dominio permitiría suponer un plus en el valor que sí estaría alcanzado por el impuesto a las ganancias en cabeza de los accionistas

En el caso de las personas físicas, la venta de sus propiedades personales no paga ganancias sino el impuesto a la transferencia de inmuebles, que lleva una tasa del 1,5% sobre el valor bruto de venta. Tales bienes son personales cuando hubieran estado alquilados, inexplotados o debe haber transcurrido más de dos años de su desafectación comercial.

El tercer caso es el de las empresas unipersonales. La venta de tales inmuebles está alcanzada por el impuesto a las ganancias.

Y el cuarto caso es el de propietarios del exterior (empresas o sociedades) de bienes inmuebles ubicados en el país, corresponde que el adquirente local retenga el 17,5% de impuesto a las ganancias, ya que la ley presume que el 50% del monto de la venta es utilidad, gravada por supuesto a la tasa del 35%. Cabe la posibilidad de que el residente del exterior viva en un país que tenga con la Argentina un convenio para evitar doble imposición, situación a contemplar y que puede permitir bajar la tasa. También existe un procedimiento que posibilita presentar al fisco los elementos y documentación concreta para justificar una retención de impuesto ajustada a la realidad Además, y respecto de los beneficiarios del exterior, cabe recordar que la Resolución 7/2003 de la Inspección General de Justicia presume que todas las sociedades ubicadas en los llamados "paraísos fiscales" pertenecen indirectamente a sociedades o personas físicas argentinas, una cuestión que no afecta el fondo de lo que estamos comentando, pe

LA SITUACIÓN ANTE EL IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA (GMP)

Los inmuebles urbanos afectados a una actividad comercial, lo mismo que los rurales en todos los casos, están dentro del ámbito del impuesto a la ganancia mínima presunta. Cabe recordar que la ley de este impuesto fija un mínimo del activo (sin considerar deudas) de $ 200.000.- superado el cual se paga sobre todo el 1%.

Cabe acotar que los inmuebles rurales se benefician con una quita del 25% sobre el valor de la propiedad libre de mejoras. Y este valor, a su vez, será el que surja de comparar el valor de compra ajustado hasta 1992 o la valuación fiscal para el impuesto inmobiliario provincial, la que resulte mayor.

IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES (BP)

Los inmuebles urbanos están dentro de este tributo, para lo cual deben superar (junto con el resto de los activos del titular) la suma de $ 102.300.-, en cuyo caso se paga el 0,5% sobre todo el activo EXCEDENTE del mínimo señalado (por encima de los $ 200.000.- la tasa se eleva al 0,75%, sobre el excedente de dicha cifra). Hay que resaltar que las sociedades pagan BP por cuenta de los accionistas, dentro de la figura del llamado responsable sustituto, es decir que un campo dentro de una sociedad paga GMP por estar dentro de ella (naturalmente si el activo total supera los $ 200.000.-) y también paga BP en cabeza de los accionistas y por su tenencia accionaria, y en este caso no rige el límite de los $ 102.300.- de BP. La tasa es siempre 0,5% para este impuesto, sin mínimo no imponible, y además se toma el patrimonio neto (activo menos pasivo) para prorratear su valor entre la cantidad de acciones y llegar así al valor unitario de cada una, para determinar luego la porción correspondiente a cada

Un dato a tener en cuenta es que hay jurisprudencia respecto de que debe privar la realidad económica por sobre la llamada realidad registral. Este dato puede ser de interés en el caso de cesiones de predios o propiedades a los hijos para que realicen en ellos una actividad comercial o industrial, por ejemplo, en cuyo caso tal actividad en cabeza de los hijos paga GMP. Dado que el tema puede resultar vidrioso, es aconsejable en estos casos celebrar un contrato dándole fecha cierta en una escribanía.

TITULARES DEL EXTERIOR DE INMUEBLES

El representante local debe tributar GMP o BP según sea el caso bajo la figura del responsable sustituto. Acá entra a jugar la habitualidad de los actos en el país, prevista en la ley 19.550 de sociedades. Por ejemplo: un inmueble alquilado perteneciente a una sociedad del exterior entra en el ámbito de GMP, al menos según surge de consultas no vinculantes efectuadas al fisco.

OTRAS CONSIDERACIONES

Un aspecto interesante a resaltar es el hecho de que la actividad agropecuaria no es, según nuestro Código de Comercio, una actividad comercial, sino que es una actividad civil. Qué ocurre por ejemplo con una sociedad de hecho propietaria de un inmueble rural. O con una fundación, que en sí no persigue fines de lucro.

Hay un dictamen de la AFIP que ha dicho que la actividad agropecuaria de una Fundación está exenta porque no es una actividad comercial, sino civil. Es decir que no debe pagar BP responsable sustituto, y tampoco debe hacerlo una sociedad de hecho.

El punto es que la venta de un inmueble que no está afectado a una actividad de tercera categoría en el impuesto a las ganancias no debería pagar ganancias, sino transferencia de inmuebles.

En este trabajo dejamos abierto el tema, dadas las implicancias que tiene. Nos parece fundamental sin embargo que se fije una línea esclarecedora y definitiva por parte del fisco, para evitar precisamente este tipo de problemas.

Estudio Héctor Blas Trillo

Economía y Tributación

(011)154-4718968

Estudio_Trillo@yahoo.com.ar

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Argentina

Nos proponemos en este trabajo analizar los aspectos más destacables del tratamiento impositivo que se aplica a las ventas de inmuebles en general. Nos referiremos especialmente a los impuestos a las ganancias y a la transferencia de inmuebles, que son impuestos nacionales, para luego hacer una breve referencia al impuesto de sellos, de características locales.

Comenzaremos entonces por el *impuesto a las ganancias*. Tenemos básicamente dos grandes grupos de contribuyentes:

1. Los sujetos pasivos que no son personas físicas o sucesiones indivisas: Si se trata de sujetos que realicen actividades comerciales en general, hagan o no profesión habitual de la compraventa de inmuebles, se trate de sociedades regulares constituidas en el país, irregulares, establecimientos estables de empresas del exterior, empresas unipersonales ubicadas en el país, estarán alcanzados por el impuesto a las ganancias por los resultados obtenidos en la transferencia de dominio de inmuebles.

2. Sujetos pasivos que son personas físicas o sucesiones indivisas: si se trata de personas que hacen habitualidad de la compraventa de inmuebles, sus operaciones están alcanzadas por el impuesto a las ganancias.

En el año 1989 se dictó la RG (AFIP) 3026 que dispuso un régimen general de retención del impuesto a las ganancias para las operaciones de transferencias de dominio de inmuebles en la medida en que se encuadren en las situaciones descriptas. La tasa de retención es del 3% sobre el valor total de la venta o de la valuación fiscal, el importe de ambos que fuere mayor. En el caso de otorgarse un plazo mayor de 5 años para cancelar la operación y se perciba menos del 50% del valor total al momento de la transferencia de dominio, la tasa de retención se reduce al 1,5%.

La ley del impuesto a las ganancias por supuesto alcanza la utilidad obtenida de la venta de los inmuebles en cuestión, pero la retención que estamos comentando se toma del total.

Digamos para redondear que esta retención se efectúa tomando en cuenta la transferencia del dominio del bien o la escritura traslativa, lo que ocurriere en primer término, dado que ese es el criterio de la ley del impuesto para considerar realizada la operación.

Se dan algunas situaciones especiales que comentaremos brevemente. Por ejemplo el caso del cambio o permuta, o la dación en pago. Estas operaciones se encuentran alcanzadas por la retención, pero en la medida en que exista un remanente en dinero sobre el cual retener, o hasta su concurrencia si fuera el caso. Es decir que si en la permuta o dación en pago, no existiere diferencia en dinero, la retención no procede por imposibilidad de llevarla a cabo.

Naturalmente que la retención estará a cargo de los escribanos en el momento de celebrarse la escritura traslativa, pero también puede ocurrir que sea el cesionario de un boleto de compraventa el que deba retener en el caso de que tal cesión implique también la transferencia de dominio.

El impuesto a las ganancias como se sabe es un impuesto anual, por lo tanto la operación deberá ser declarada por el vendedor (y también en su caso por el comprador) en el ejercicio anual correspondiente.

Ahora bien, la resolución admite que no se retenga el impuesto si el vendedor obtiene un certificado de no retención, que deberá otorgar la dependencia de la AFIP donde se encuentre inscripto, para lo cual deberá solicitar tal exención con por lo menos 10 días corridos de antelación al acto escriturario. Con el certificado en mano, la retención no procede. Y tal certificado será otorgado por la AFIP en tanto y en cuanto el contribuyente demuestre que del resultado de la operación de transferencia del bien, no se obtiene utilidad. Es decir, que arroja quebranto.

Puede darse el caso de que la retención no corresponda por distintas causas, tal como indicaremos a continuación:

1. Venta y reemplazo en los términos de la ley de impuesto a las ganancias. Si el vendedor realiza la operación con el objeto de reemplazar el inmueble por otro, para lo cual tiene un plazo de un año, deberá presentar una nota en la Agencia de la AFIP donde está inscripto

2. En los casos de reorganización de empresas, donde la transferencia del bien se realiza dentro de la figura del /conjunto económico/ 3. En los casos de expropiación.

4. Cesiones intermedias donde los cesionarios ya hubieran retenido el impuesto en otra etapa.

5. Operaciones de ejercicios anteriores por los cuales ya se presentó la declaración jurada de impuesto a las ganancias.

Ahora bien, en caso de tratarse de ventas de inmuebles por parte de personas físicas o sucesiones indivisas que no hacen habitualidad de esta operatoria, entran en el ámbito del impuesto a la *transferencia de* *inmuebles*, que es un gravamen diferente, creado por la ley 23.905 y que en cierta forma vino a reemplazar al viejo impuesto sobre las ganancias o beneficios eventuales, aunque solamente referido a inmuebles. No se trata, sin embargo, de un impuesto en el que sirva de algo determinar si hay o no ganancia en la operación de que se trate, no. Simplemente se grava la venta con una tasa del 1,5% sobre el valor total de la operación y procede la retención por parte del escribano en los términos de la RG (DGI) 3319. También puede ser agente de retención el adquirente del boleto de compraventa si obtiene la posesión y los cesionarios de boletos de compraventa si en ese mismo acto obtienen la posesión. Es, simplemente, un impuesto instantáneo, prácticamente como un sellado.

Existe sin embargo una excepción, que es el caso del vendedor que transfiere su único inmueble con características de vivienda y/o terreno y se compromete a adquirir dentro del plazo de un año otro inmueble con igual destino. El año puede ser desde el momento de la venta, y también al revés, desde el momento de la compra y hasta la venta del bien que poseía con anterioridad.

En lo que respecta al *impuesto de sellos*, digamos que se trata de un impuesto de carácter local, es decir que cada provincia lo tiene legislado en su código fiscal, y la ley nacional se aplica en el ámbito de la Capital. Se gravan los actos onerosos, salvo los expresamente exentos, dice el Código de la Provincia de Buenos Aires, lo cual atenta contra el denominado /principio de certeza/ que debe privar en estos actos.

En la Ciudad de Buenos Aires se aplica este impuesto únicamente a las transferencias de inmuebles con una escala que arranca en el 0,75% pero que llega a 2,5% cuando el monto de la operación supera los $ 26.455. Están exentas las ventas de inmuebles con destino a vivienda, incluso cuando se trate de bienes a ser locados con ese destino.

En la Provincia de Buenos Aires, las transferencias de inmuebles se encuentran también gravadas, pero además están gravados todos los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso formalizados en su territorio mediante instrumentos públicos o privados. Por lo tanto la transferencia de inmuebles también está gravada Pero se exime del impuesto a todo acto u operación de crédito y constitución de gravámenes para la compra, construcción o ampliación de vivienda única, familiar y de ocupación permanente otorgados por medio de entidades financieras comprendidas en la ley 21.526. Del mismo modo, las escrituras traslativas de dominio de este mismo tipo de inmuebles cuando la valuación fiscal no supere la suma de $ 60.000.- y así lo haga constar el escribano.

Finalmente, un párrafo para los *fideicomisos*: En la Ciudad de Buenos Aires hay por lo menos un par de dictámenes que consideraron gravada por sellos la transferencia fiduciaria de inmuebles. Y también hay por lo menos un fallo (Tribunal Fiscal, caso Grupo República S.A.) que considera que la transferencia de dominio imperfecto (el fideicomiso) está dentro del ámbito de la ley de sellos.

En Provincia de Buenos Aires, se concluye que el fideicomiso es un acto a título de confianza, lo cual implica que no es ni gratuito ni oneroso, pero según la naturaleza del contrato, si el fiduciario percibe una retribución por la gestión que le es encomendada, estaríamos ante un intercambio oneroso

Y finalmente digamos que la transferencia de inmuebles a fideicomisos no está sujeta a retención de impuesto a las ganancias.

Buenos Aires, 30 de junio de 2005

Dr. Héctor Blas Trillo
Contador Público
Asesor y consultor de empresas
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estudio@hectortrillo.com.ar